Última actualización: agosto 2026
Hipoteca 100% más gastos en 2026: bancos, requisitos y alternativas
La hipoteca al 100% cubre el precio de la vivienda, pero los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro...) pueden suponer entre el 8% y el 12% adicional. Algunos bancos financian también esos gastos. En esta guía te explicamos cuáles, con qué condiciones y qué alternativas tienes si no te la conceden.
¿Buscas financiar solo el precio de compra? Ve a nuestra guía de hipoteca al 100%. Esta página trata el caso más exigente: financiar el 100% del precio MÁS los gastos de compraventa (notaría, registro, impuestos, ~10-12% adicional). Hasta 2008 era habitual financiar el precio más los gastos (la vieja "hipoteca al 110%"), una práctica que prácticamente ha desaparecido del mercado tras la crisis.
¿Cuánto suman los gastos de compraventa?
Cuando hablamos de hipoteca al 100% + gastos, hay que entender primero qué son esos gastos y a cuánto ascienden. El mayor es el impuesto de transmisión (ITP para segunda mano o IVA para obra nueva), que varía entre el 4% y el 10% según la comunidad autónoma y el tipo de inmueble. A esto se suman los costes de notaría, registro, gestoría y tasación.
Para una vivienda de 200.000 € en segunda mano en Madrid (ITP 6%), los gastos aproximados serían:
| Concepto | Importe estimado |
|---|---|
| ITP (segunda mano, ej. Madrid 6%) | 12.000 € |
| IVA (obra nueva 10%) | 20.000 € |
| Notaría (escritura + hipoteca) | 1.200 € |
| Registro de la Propiedad | 600 € |
| Gestoría | 500 € |
| Tasación | 450 € |
| TOTAL GASTOS ESTIMADOS (segunda mano, Madrid) | ~14.750 € |
Importante: los impuestos varían por comunidad autónoma. En Cataluña el ITP es del 10%, en Andalucía del 7%, en Canarias del 6,5%. La financiación de los gastos por parte del banco es más difícil para los impuestos (el banco no suele querer asumir ese riesgo directamente).
Para ver los tipos ITP y AJD vigentes por comunidad autónoma en 2026 (con tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas y discapacidad) y una calculadora de gastos por comunidad, consulta nuestra guía de gastos de comprar una vivienda en 2026.
Cómo funciona realmente la financiación al 100% + gastos
Cuando un banco dice que financia el 100% + gastos, lo que hace en la práctica es calcular la hipoteca sobre el valor de tasación de la vivienda, no sobre el precio de compra. Si la tasación supera el precio de compra, el banco puede financiar hasta el 80% de la tasación y aun así cubrir el 100% del precio más una parte de los gastos.
Pero en los casos donde el banco genuinamente financia más del 80% del valor de tasación, están asumiendo un riesgo mayor. Por eso estas operaciones son:
Bancos que financian hipoteca al 100% + gastos en 2026
Esta tabla resume los bancos que con mayor frecuencia conceden financiación total (precio + gastos) en 2026, según nuestra experiencia gestionando operaciones. Las condiciones cambian y siempre deben verificarse caso a caso.
La disponibilidad indica la probabilidad general, no una garantía. Cada operación se valora individualmente.
| Banco | Financiación | Perfil habitual | Disponibilidad |
|---|---|---|---|
| Abanca | Hasta 100% + gastos | Funcionarios, empleados con contrato indefinido, nómina domiciliada | Alta |
| Kutxabank | Hasta 100% + gastos | Funcionarios y perfiles de alto nivel de solvencia (País Vasco y Navarra principalmente) | Media |
| ING | Hasta 100% del precio (no gastos en todos los casos) | Perfiles digitales con ingresos demostrables y ratio de endeudamiento bajo | Media |
| Ibercaja | Hasta 100% + gastos para perfiles especiales | Funcionarios, empleados de grandes empresas, clientes con relación bancaria previa | Media |
| Unicaja | Hasta 100% en casos específicos | Funcionarios, empleados del sector público y perfiles muy solventes | Baja |
| Banco Santander / BBVA / CaixaBank | 80% estándar. 90–100% en casos excepcionales | Perfiles de muy alta solvencia, funcionarios de alto rango o clientes estratégicos | Muy baja |
Abanca
AltaHasta 100% + gastos
Funcionarios, empleados con contrato indefinido, nómina domiciliada
Uno de los bancos más abiertos a financiación total en perfiles sólidos.
Kutxabank
MediaHasta 100% + gastos
Funcionarios y perfiles de alto nivel de solvencia (País Vasco y Navarra principalmente)
Opera principalmente en el norte de España. Condiciones excelentes para funcionarios.
ING
MediaHasta 100% del precio (no gastos en todos los casos)
Perfiles digitales con ingresos demostrables y ratio de endeudamiento bajo
Puede llegar al 100% del precio pero no siempre cubre los gastos. Verifica caso por caso.
Ibercaja
MediaHasta 100% + gastos para perfiles especiales
Funcionarios, empleados de grandes empresas, clientes con relación bancaria previa
Presencia fuerte en Aragón, La Rioja y Castilla. Mayor flexibilidad para clientes actuales.
Unicaja
BajaHasta 100% en casos específicos
Funcionarios, empleados del sector público y perfiles muy solventes
Fuerte en Andalucía y zona centro. Negocia directamente o a través de broker.
Banco Santander / BBVA / CaixaBank
Muy baja80% estándar. 90–100% en casos excepcionales
Perfiles de muy alta solvencia, funcionarios de alto rango o clientes estratégicos
La gran banca raramente supera el 80-90% salvo perfiles premium. Un broker puede ayudar a negociar.
Requisitos del perfil para conseguir el 100% + gastos
No existe una lista oficial publicada por los bancos, pero en la práctica los expedientes que logran financiación total comparten estos rasgos:
Clave práctica: la mayoría de los bancos calculan el ratio de esfuerzo sobre la cuota que resultaría si el tipo de interés sube 3 puntos (prueba de estrés). Esto significa que si la cuota normal es de 800 €, el banco calcula si podrías pagar 1.100 € sin superar el 35-40% de tus ingresos. Muchas operaciones al 100%+gastos se rechazan por no pasar esta prueba. Para ver qué precio de vivienda soportan tus ingresos y deudas antes de pedir, prueba la calculadora de capacidad de compra.
El truco de la tasación: cuando el 80% equivale al 100%+
Hay una vía menos conocida pero muy efectiva para financiar el 100% del precio más parte de los gastos sin que el banco supere el 80% del LTV sobre tasación: que la tasación sea superior al precio de compra.
Esto ocurre con relativa frecuencia cuando el precio de compra está por debajo del valor de mercado, como en herencias, ventas urgentes, primeras adjudicaciones bancarias o compras en zonas con mucha demanda donde los precios suben.
Ejemplo numérico
En este ejemplo, el banco financia el 90% de la tasación (dentro de los rangos habituales) y con eso cubre el 100% del precio de compra más los gastos. El comprador no necesita aportar nada. Esta es la vía más viable y aceptada por la banca.
Alternativas si no consigues el 100% + gastos
Aval ICO (menores de 36 años)
Cubre el 20% del precio que el banco no financia, permitiendo el 100% del precio. No cubre los gastos, pero reduce drásticamente el ahorro necesario. Requiere cumplir requisitos de ingresos y que sea primera vivienda habitual.
Guía del aval ICOAvales autonómicos
Madrid, Andalucía, País Vasco, Valencia y otras comunidades tienen programas de aval propios. Algunos cubren hasta el 20% del préstamo con condiciones distintas al ICO estatal. Compatibles en algunos casos con el aval ICO.
Ver avales autonómicosAval familiar
Un familiar puede actuar como avalista o aportar un inmueble como garantía adicional. Con esta garantía extra, algunos bancos están dispuestos a aumentar la financiación por encima del 80%, llegando en algunos casos al 100% + gastos.
Negociación directa con broker
Un broker hipotecario conoce qué bancos son más flexibles en cada momento y puede presentar tu expediente a las entidades más abiertas a financiación total. A veces la diferencia entre conseguirlo o no es saber a qué banco presentarlo y cómo.
Qué es un broker hipotecarioPreguntas frecuentes: hipoteca 100% + gastos
¿Puedes conseguir el 100% + gastos?
Analizamos tu perfil gratuitamente y te decimos con qué bancos tienes más posibilidades. Si hay opciones, negociamos por ti.
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