¿Puede un extranjero no residente pedir hipoteca en España?

Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes extranjeros, aunque con condiciones más restrictivas que para residentes. El porcentaje de financiación es menor (60-70% frente al 80% habitual), los requisitos de solvencia son más exigentes y la documentación es más extensa. No existe ninguna ley que lo prohíba.

¿Es obligatorio tener el NIE para pedir una hipoteca en España?

Sí, el NIE (Número de Identificación de Extranjero) es imprescindible tanto para firmar la hipoteca como para realizar cualquier trámite fiscal en España, incluido el pago del ITP o el IVA en la compraventa. Solicitarlo antes de iniciar el proceso es el primer paso. Se puede gestionar en la embajada o consulado español en tu país o directamente en España en una comisaría de extranjería.

¿Cuánto tiempo tarda un banco en aprobar una hipoteca para no residentes?

El proceso suele ser más largo que para residentes: entre 6 y 12 semanas desde la presentación completa del expediente. Los motivos son la verificación de documentación extranjera, la necesidad de traducción jurada en algunos casos y los procedimientos internos de análisis de riesgo internacional. Un broker especializado puede agilizar significativamente este proceso.

¿Puedo firmar la hipoteca sin desplazarme a España?

Sí, mediante poder notarial. Puedes otorgar un poder a un representante en España (un abogado, asesor o broker) para que firme en tu nombre ante notario. El poder debe estar debidamente apostillado si se otorga en el extranjero. Es una práctica habitual y perfectamente legal.

¿Qué impuestos debo pagar como no residente al comprar una vivienda en España?

Los principales son: ITP (vivienda de segunda mano, 6-10% según CC.AA.) o IVA (obra nueva, 10%) + AJD, notaría y registro. Como no residente, también debes declarar el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) anualmente por la propiedad en España, incluso si no la alquilas (imputación de rentas). Si la alquilas, tributa por los ingresos obtenidos.

¿El modelo 720 es obligatorio para no residentes que compran en España?

El modelo 720 es una obligación para residentes fiscales en España que tienen bienes en el extranjero. Si eres no residente fiscal en España, en principio no estás obligado a presentarlo. Sin embargo, cuando compras en España debes declarar la adquisición en tu país de residencia según la normativa local. Consulta siempre con un asesor fiscal.

¿Es mejor pedir la hipoteca en euros o en mi moneda local?

En España, las hipotecas se firman en euros. Algunos bancos internacionales pueden ofrecer hipotecas en otras divisas, pero implican riesgo de tipo de cambio: si tu moneda local se deprecia frente al euro, tu cuota efectiva sube. En general, para una vivienda en España lo más seguro es una hipoteca en euros y gestionar el riesgo de cambio de forma separada si es necesario.

¿Necesito un abogado o asesor fiscal al comprar vivienda como no residente?

Es muy recomendable. Un abogado especializado en derecho inmobiliario y un asesor fiscal con experiencia en no residentes pueden evitarte errores costosos: verificar que la propiedad está libre de cargas, gestionar los impuestos correctamente, representarte en la firma si no puedes ir y asesorarte sobre las obligaciones fiscales recurrentes como el IRNR.

🇬🇧 Also available in English: Mortgage in Spain for non-residents

🌍 Hipoteca para no residentes — Actualizado agosto 2026

Hipoteca para no residentes en España: guía completa 2026

Comprar una vivienda en España siendo no residente es posible. Ya sea como inversión, segunda residencia o para mudarte en el futuro, los bancos españoles tienen productos específicos para extranjeros. En esta guía te explicamos exactamente cómo funciona, qué documentación necesitas según tu país y cómo conseguir las mejores condiciones.

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¿Ya vives en España con NIE? Entonces tu guía es la de hipoteca con NIE para residentes (financiación 80-100%). Esta página cubre el caso distinto de quien compra sin residir aquí.

Qué es un no residente a efectos hipotecarios

A efectos hipotecarios y fiscales en España, un no residente es cualquier persona que no tiene su residencia fiscal en España; es decir, que no pasa más de 183 días al año en territorio español y cuyo núcleo principal de intereses económicos y vitales está en otro país.

La condición de no residente no depende de la nacionalidad, sino de dónde tributes. Un ciudadano español que vive y trabaja en Londres es no residente a efectos fiscales. Un ciudadano alemán que lleva 10 años viviendo en Barcelona es residente fiscal en España. Esta distinción es importante porque determina:

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Condiciones de la hipoteca

Los no residentes acceden a menor financiación (60-70%) y tipos generalmente algo superiores que los residentes.

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Fiscalidad en España

Los no residentes tributan por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) por los bienes que poseen en España.

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Documentación exigida

El expediente es más complejo: se requiere documentación del país de residencia, apostillas y en muchos casos traducción jurada.

Es importante no confundir residente con ciudadano de la UE. Un ciudadano de la UE que no vive en España es no residente. Un ciudadano de fuera de la UE que sí vive y trabaja en España es residente. Los bancos analizan la situación real de cada persona, no solo la nacionalidad.

Porcentaje máximo de financiación (60-70%)

La diferencia más importante entre una hipoteca para residente y una para no residente es el porcentaje de financiación. Mientras un residente puede acceder hasta el 80% del valor de tasación, un no residente suele encontrarse con un máximo del 60-70%.

Perfil	Financiación habitual	Aportación mínima	Gastos adicionales
Residente en España	Hasta 80%	20% del precio	8-12% del precio
No residente UE / EEE	Hasta 70%	30% del precio	8-12% del precio
No residente extracomunitario	Hasta 60-65%	35-40% del precio	8-12% del precio
No residente perfil premiumCon broker	Hasta 70-75%	25-30% del precio	8-12% del precio

Esto significa que para una vivienda de 300.000 €, un no residente extracomunitario necesita tener listos al menos 105.000-120.000 € (entre la entrada del 35-40% y los gastos del 10%). Es una cantidad considerable, pero el mercado inmobiliario español sigue siendo atractivo en términos comparativos para compradores internacionales.

El porcentaje exacto depende del banco, del país de residencia, del perfil financiero y del tipo de vivienda. Los bancos son más generosos con viviendas en zonas de alta demanda (Costa del Sol, Barcelona, Madrid, Baleares, Canarias) que con inmuebles en ubicaciones con menor liquidez.

Documentación específica por país

La documentación que pide el banco varía significativamente según el país de residencia del solicitante. Aquí tienes un desglose por zonas geográficas principales.

Documentación requerida

Pasaporte o DNI nacional vigente
Últimas 3 nóminas o justificante de ingresos
Declaración de renta del país de origen (últimos 2 años)
Extractos bancarios de los últimos 6 meses
Contrato de trabajo o acreditación de actividad
NIE español

Nota: Los ciudadanos de la UE tienen el proceso más sencillo. La documentación equivalente española es directamente comparable y los bancos la aceptan con mayor facilidad.

Documentación actualizada: muchos bancos exigen que los certificados fiscales no tengan más de 3-6 meses de antigüedad. Solicítalos justo antes de iniciar el proceso, no con antelación excesiva.

Bancos especializados en no residentes

No todos los bancos españoles tienen productos o departamentos específicos para no residentes. La experiencia varía mucho: algunos tienen equipos internacionales con agentes que hablan varios idiomas y procesos digitalizados; otros aplican sus políticas estándar con poca flexibilidad para perfiles internacionales.

Grandes bancos nacionales con división internacional

Ejemplos: Santander, BBVA, CaixaBank

✓ Ventajas

Redes internacionales propias, agentes especializados en clientes extranjeros, mayor volumen de experiencia con no residentes.

⚠ Limitaciones

Políticas más rígidas, procesos más lentos, pueden ser menos flexibles en casos complejos.

Bancos medianos con especialización costera

Ejemplos: Sabadell, Bankinter, Cajamar

✓ Ventajas

Mayor experiencia en zonas turísticas (Costa del Sol, Baleares, Canarias), más flexibles con perfiles internacionales habituales.

⚠ Limitaciones

Cobertura geográfica más limitada, pueden ser menos ágiles fuera de sus zonas habituales.

Filiales de bancos extranjeros en España

Ejemplos: Deutsche Bank España, ING España, BNP Paribas

✓ Ventajas

Infraestructura internacional, mayor comprensión de documentación extranjera, en algunos casos condiciones competitivas para clientes de sus países de origen.

⚠ Limitaciones

Red de oficinas limitada, no siempre tienen los mejores tipos del mercado.

Cajas rurales y banca regional

Ejemplos: Cajas de la Costa Blanca, Costa del Sol, etc.

✓ Ventajas

Muy especializadas en la compra de segunda residencia por extranjeros en sus zonas de influencia. En ocasiones las más flexibles para perfiles europeos.

⚠ Limitaciones

Cobertura solo en su zona geográfica.

La clave no es el banco más grande, sino el más adecuado. Un broker hipotecario especializado en no residentes conoce qué banco es más favorable para cada perfil, país y zona de España. Presentar el expediente al banco equivocado puede significar semanas perdidas y una huella en el CIRBE.

Costes fiscales: NIE, modelo 720, ITP

Comprar una vivienda en España como no residente implica varios costes fiscales que debes conocer antes de calcular tu presupuesto total. Hay costes puntuales en el momento de la compra y obligaciones fiscales recurrentes mientras seas propietario. Para el desglose de ITP y gastos por comunidad, mira nuestra guía de gastos de comprar una vivienda en 2026.

Costes en el momento de la compra

NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Tasa de ~10-15 €, pero el proceso puede tardar semanas

Imprescindible para cualquier trámite fiscal en España. Se solicita en la embajada española de tu país o en España en comisarías de extranjería. Sin NIE no puedes firmar la hipoteca ni la escritura de compraventa.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

6-10% del precio según la comunidad autónoma

Para vivienda de segunda mano. Varía por comunidad: Madrid 6%, Baleares 8-11.5% según tramos, Andalucía 7%, Cataluña 10%... Es el impuesto más importante en términos de importe.

IVA (obra nueva)

10% del precio + AJD (0.5-1.5% según CC.AA.)

Para vivienda nueva directamente del promotor. El IVA es fijo al 10% en toda España. El AJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre la hipoteca lo paga el banco desde 2019.

Notaría, Registro y Gestoría

1.500-3.000 € estimados

Costes fijos de formalización. La notaría es donde se firma la escritura. El registro inscribe la propiedad a tu nombre. La gestoría gestiona el pago de impuestos y la inscripción.

Tasación de la vivienda

300-600 € según tamaño y zona

La encarga el banco y la paga el comprador. Es el informe oficial que determina el valor sobre el que se calcula el porcentaje de financiación.

Obligaciones fiscales recurrentes como propietario no residente

IRNR — Imputación de rentas inmobiliarias

Anual (modelo 210)

Aunque no alquiles la vivienda, Hacienda te imputa un ingreso ficticio equivalente al 1.1-2% del valor catastral. Sobre ese importe pagas el 19% (residentes UE/EEE) o el 24% (resto de países). Es el impuesto que más sorprende a los compradores extranjeros.

IRNR — Rendimientos de alquiler

Trimestral (modelo 210)

Si alquilas la vivienda, los ingresos netos tributan al 19% (UE/EEE) o al 24% (extracomunitarios). Los residentes de la UE pueden deducir gastos; los extracomunitarios tributan sobre el ingreso bruto.

IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)

Anual

Lo paga cualquier propietario en España, sea residente o no. Lo gestiona el ayuntamiento donde está la vivienda. El importe varía mucho según municipio y valor catastral.

Modelo 720 (declaración de bienes en el extranjero)

Anual si aplica

El modelo 720 es obligatorio para residentes fiscales en España que tienen bienes en el extranjero. Como no residente en España, en principio no lo presentas. Pero cuando compras en España, tu país de residencia puede pedirte que declares el bien allí según su normativa local.

Recomendación: contrata un asesor fiscal en España especializado en no residentes antes de cerrar la compra. Los errores en el IRNR o en la declaración de la compraventa pueden generar sanciones que superen los honorarios del asesor.

Hipoteca en euros o en moneda extranjera

Esta es una de las preguntas más frecuentes entre compradores internacionales: si cobro en libras, dólares o francos suizos, ¿puedo pedir la hipoteca en mi moneda?

La respuesta corta es: en España, las hipotecas se formalizan en euros. Los bancos españoles no ofrecen hipotecas en otras divisas para viviendas en España. Lo que sí existe es la posibilidad de:

✅ Hipoteca en euros (recomendado)

Sin riesgo de tipo de cambio en la cuota
Referenciada al Euríbor (variable) o tipo fijo
Producto estándar español con protección legal clara
Más fácil de gestionar y refinanciar

Si cobras en otra moneda, el riesgo de cambio existe pero lo asumes tú al convertir tus ingresos a euros para pagar la cuota. Puedes cubrirte con instrumentos de cobertura de divisas.

⚠ Alternativas internacionales

Hipoteca en tu país con garantía inmobiliaria española (poco habitual)
Préstamo personal en tu moneda para financiar parte de la compra
Financiación del promotor (en obra nueva, a veces posible)
Banca privada internacional (para patrimonios altos)

Estas alternativas son posibles en casos específicos pero menos habituales, más complejas de gestionar y no siempre más ventajosas.

El riesgo de tipo de cambio

Si tus ingresos son en libras, dólares u otra divisa y tienes una hipoteca en euros, estás expuesto al tipo de cambio. Si el euro se aprecia frente a tu moneda, pagarás efectivamente más en tu moneda local cada mes. Si se deprecia, pagarás menos.

Para importes significativos, existen instrumentos de cobertura (forwards de divisas, opciones) que permiten fijar el tipo de cambio durante un período determinado. Un asesor financiero especializado puede orientarte sobre si tiene sentido en tu caso.

Ejemplo práctico:

Si tienes una hipoteca de 200.000 € con cuota de 900 €/mes y cobras en libras, cuando el cambio es 1€ = 0,85£ pagas 765 £/mes. Si el euro sube a 1€ = 0,92£, pagas 828 £/mes — un 8% más sin que la hipoteca haya cambiado. Esto es el riesgo de cambio en la práctica.

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Preguntas frecuentes sobre hipoteca para no residentes

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