Última actualización: agosto 2026
Glosario hipotecario:
más de 40 términos explicados sin rodeos
El diccionario completo al que apunta nuestra guía de hipotecas. Cada término con su definición en lenguaje claro, un ejemplo numérico cuando aplica y el enlace a la guía relacionada si la tenemos. Pensado para entender una oferta de banco de verdad, no para perder el tiempo.
AJD
Actos Jurídicos Documentados. Impuesto que se paga al formalizar una hipoteca ante notario. Se aplica sobre la responsabilidad hipotecaria (capital + intereses ordinarios máximos), no sobre el precio de la vivienda. La tarifa oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma, y es el banco quien lo abona desde la Ley Reguladora del Contrato de Crédito Inmobiliario de 2019.
Ejemplo: Sobre 150.000€ de responsabilidad, el AJD puede suponer entre 750€ y 2.250€.
Ver guía: Gastos de comprar vivienda 2026 (ITP por CCAA)Amortización anticipada
Devolución de parte del capital pendiente antes del plazo previsto. Puede ser total (cancelas la hipoteca entera) o parcial (devuelves un tramo y bajas la cuota o el plazo). Reduce los intereses totales que pagas, pero el banco puede cobrar una comisión de amortización anticipada, regulada y limitada por ley según el tipo de hipoteca y el momento del pago.
Ejemplo: Amortizar 20.000€ en una hipoteca de 150.000€ al 3% fija baja la cuota unos 90€/mes o acorta el plazo en ~3 años.
Ver calculadora: Amortización anticipadaArras
Cantidad entregada como señal al firmar el contrato de compra. Las arras penitenciales te dan la opción de desistir: si no sigues, pierdes lo entregado; si es el vendedor quien se echa atrás, te devuelve el doble. No son un pago a cuenta del precio en sí mismo, sino una garantía de que la operación se cierra. Suelen equivaler al 5-10% del precio.
Ejemplo: Entregar 15.000€ de arras sobre 150.000€ asegura la operación; si el vendedor se arrepiente, te devuelve 30.000€.
ASNEF
Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito. El fichero más conocido de morosos en España. Aparecer en ASNEF por un impago es motivo de rechazo automático en casi todos los bancos: la hipoteca no se aprueba con una deuda activa. Lo habitual es sanar el fichero (pagar o negociar la deuda), esperar 3-6 meses a que se actualice y presentar el expediente ya limpio.
Ejemplo: Un impago de 400€ en una tarjeta puede bloquear la concesión de 150.000€ de hipoteca.
Ver artículo: Hipoteca con ASNEFAutopromoción
Construcción de tu propia vivienda sobre un suelo del que eres propietario. Para financiarla se usa un préstamo por hitos: el banco libera tramos conforme avanza la obra (proyecto, cimentación, estructura, acabados) y, al terminar, se convierte en una hipoteca estándar. Requiere proyecto, licencia, presupuesto de obra e ingresos estables;Bankinter y los bancos técnicos son los más activos.
Ejemplo: Construir una casa de 180.000€: el banco puede financiar hasta el 70-80% del coste, liberado en 4 tramos a lo largo de 12-18 meses.
Aval
Garantía que respalda el pago de la deuda si el titular no puede hacerse cargo. Puede ser público (Aval ICO) o privado (familiar). Mejora las condiciones y, en el caso del ICO, permite financiar el 100% sin entrada.
Ejemplo: Con el Aval ICO, un comprador joven pasa de necesitar 54.000€ ahorrados a 18.000€ en un piso de 180.000€.
Ver guía: Aval ICO 2026Avalista
Persona que figura en la hipoteca como garante: si el titular no paga, el avalista responde con su patrimonio. Bajar el riesgo para el bancario suele venir con introducir un avalista. Diferente del hipotecante no deudor: el avalista responde con todo su patrimonio, no solo con la vivienda. Renunciar al aval posteriormente exige novación y que el banco lo acepte.
Ejemplo: Un padre avala a su hijo para que le aprueben 150.000€ que, solo, no le concedían por ingresos justos.
Bonificaciones
Reducciones del tipo de interés que algunos bancos aplican si contratas productos asociados: nómina, seguros, planes de pensión, tarjetas. Suelen bajar 0,10-1,00 puntos por cada producto. Sumadas parecen atractivas, pero encarecen la hipoteca si el coste de esos productos supera el ahorro del tipo. Compara siempre el ahorro real anual frente a lo que pagas por las vinculaciones.
Ejemplo: Una bonificación de 0,25 puntos en 150.000€ ahorra ~375€/año; si el seguro vinculado cuesta 600€/año, pierdes dinero.
Ver ranking: Mejores hipotecas 2026Carencia
Período en el que solo pagas intereses y no amortizas capital. Disminuye la cuota a corto plazo pero alarga el préstamo y aumenta el total de intereses pagados. Útil como solución temporal, no como estrategia.
Ejemplo: 12 meses de carencia en 150.000€ al 3% bajan la cuota de ~700€ a ~375€, pero el capital pendiente no baja y los intereses se suman al coste.
CIRBE
Central de Información de Riesgos del Banco de España. Registro centralizado donde figuran todas tus deudas con entidades financieras (préstamos, tarjetas, avales prestados). El banco lo consulta siempre para ver tu endeudamiento real, también las deudas de las que eres avalista. Una deuda omitida en la solicitud que aparece en CIRBE es motivo de rechazo inmediato.
Ejemplo: Si avalas 50.000€ a un familiar, CIRBE lo refleja y reduce tu capacidad de endeudamiento posterior.
Ver calculadora: Deudas y CIRBECláusula suelo
Cláusula que fija un suelo mínimo al tipo de interés en hipotecas variables. Si el Euríbor cae por debajo de ese suelo, tu tipo no baja más. El Tribunal Supremo las declaró abusivas si no fueron transparentes (sentencia de 2015), y muchas sentencias obligaron a devolver lo cobrado de más. En contratos nuevos de 2019 en adelante están prohibidas en el tramo variable.
Ejemplo: Un suelo del 3% con Euríbor al 2% te mantenía pagando 3%: la diferencia se puede reclamar retroactivamente.
Ver guía: Hipoteca variableCódigo de Buenas Prácticas
Conjunto de medidas voluntarias para deudores hipotecarios en riesgo de exclusión, regulado por Real Decreto-ley 6/2012. Define umbrales de ingresos y patrimonio y obliga a los bancos adheridos a ofrecer reestructuración (carencia, alargar plazo, quitar tipo) antes de ejecutar el desahucio. Si no es viable, contempla la dación en pago de la vivienda habitual. Solo aplica si tu banco está adherido y cumples los requisitos.
Ejemplo: Familia con ingresos por debajo del IPREM×3 y cuota >50% de los ingresos: puede acogerse a reestructuración.
Ver guía: Subrogación de hipotecaComisión de apertura
Importe que cobra el banco por tramitar y conceder la hipoteca. Suele ser del 0,5% al 1,5% sobre el capital, aunque algunos la eliminan para atraer clientes. No confundir con gastos (notaría, registro): la comisión de apertura es un coste bancario, no un impuesto. Se paga una sola vez, al inicio, y se puede negociar o eliminar comparando ofertas.
Ejemplo: 1% de apertura sobre 150.000€ = 1.500€. Si otro banco la elimina, ahorras esa cantidad de golpe.
Cuadro de amortización (sistema francés)
Desglose mes a mes de cuota, intereses y capital del préstamo. En el sistema francés (el estándar en España) la cuota es constante: al principio pagas sobre todo intereses y poco capital, y al final al revés. Por eso en los primeros años amortizar anticipadamente ahorra mucho más interés que hacerlo cerca del final del plazo.
Ejemplo: En 150.000€ a 25 años al 3%, en el año 1 de cada cuota van ~370€ a intereses y ~330€ a capital; en el año 25, todo a capital.
Dación en pago
Entregar la vivienda al banco a cambio de cancelar la deuda cuando no puedes seguir pagando. En España no es un derecho automático: el banco no está obligado a aceptarla salvo en el marco del Código de Buenas Prácticas para deudores en exclusión social. Sin ese cauce, dejar de pagar y esperar al embargo te deja responsable del saldo pendiente tras la subasta.
Ejemplo: Deuda 120.000€, vivienda subastada por 80.000€: si no hay dación, sigues debiendo los 40.000€ restantes.
Diferencial
Porcentaje fijo que se suma al índice de referencia (Euríbor en la mayoría de variables) para formar el tipo aplicable de tu hipoteca variable. Es el margen del banco y lo que de verdad diferencia una variable de otra: dos hipotecas con el mismo Euríbor y distinto diferencial tienen tipos muy distintos. Permanece fijo durante todo el plazo mientras el índice se revisa.
Ejemplo: Euríbor 2,5% + diferencial 0,70% = tipo 3,20%. Bajar el diferencial de 0,90% a 0,50% ahorra 0,40 puntos de por vida.
Ver guía: Hipoteca variableEuríbor
Euro InterBank Offered Rate. El índice de referencia más usado en España para hipotecas variables: el tipo medio al que los bancos europeos se prestan entre sí. Se suma al diferencial para formar tu tipo variable y se revisa cada 6 o 12 meses.
Ejemplo: Con Euríbor mensual al 2,375% y diferencial 0,70%, tu tipo tras la revisión es 3,075%.
Ver calculadora: Revisión de hipotecaExtinción de condominio
Operación por la que uno de los copropietarios asume la totalidad de la vivienda (y de la hipoteca) tras separarse o divorciarse. No es una compraventa: es una reorganización de la propiedad y de la deuda. No tributa por ITP sino por el impuesto de plusvalía municipal sobre la parte adjudicada, y exige la OK del banco, porque el titular que se queda debe asumir solo la hipoteca.
Ejemplo: Vivienda de 200.000€ a medias: el que se queda paga 100.000€ al otro y asume la hipoteca de 150.000€.
Ver artículo: Extinción de condominio con hipotecaFEIN
Ficha Europea de Información Normalizada. Documento gratuito y personalizado que el banco te entrega antes de la firma, con el capital, tipo, TAE, plazo, cuadro de amortización y comisiones. Es tu referencia para comparar la oferta final.
Ejemplo: La FEIN muestra la TAE real (3,7%) que, con comisiones, supera el TIN publicado (3,2%).
FIAE
Ficha de Advertencias Estandarizadas. Documento que el banco debe entregarte al menos diez días antes de la firma que resume las advertencias clave del producto: tipo aplicable, revisiones, comisiones por amortización anticipada, gastos a tu cargo y riesgos de las variables. Junto con la FEIN es tu guía para entender el contrato antes de comprometerte.
Ejemplo: La FIAE te avisa de que en una variable la cuota puede subir un X% si el Euríbor sube 2 puntos.
FIPRE
Ficha de Información Personalizada sobre el Préstamo. Documento previo a la firma, anterior a la FEIN, con las condiciones para que compares la oferta del banco con otras antes de comprometerte. No es vinculante; las cifras finales se consolidan en la FEIN que recibes días antes de firmar. Sirve para descartar ofertas caras en la fase de comparación.
Ejemplo: La FIPRE refleja el TIN y el diferencial provisional; la FEIN ya incluye el cuadro de amortización real.
Gastos de hipoteca
Conjunto de costes asociados a la formalización del préstamo: notaría, registro, gestoría, AJD y tasación. Desde la Ley Reguladora del Contrato de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco paga notaría, registro, gestoría y AJD; tú solo pagas la tasación. No los confundas con los gastos de compraventa (ITP/IVA), que sí los abona el comprador.
Ejemplo: Sobre 150.000€, los gastos de hipoteca a cargo del banco rondan 1.500-2.000€; la tasación (600-800€) va a tu cuenta.
Ver guía: Gastos de comprar vivienda 2026 (ITP por CCAA)Hipoteca inversa
Producto dirigido a mayores de 65 (o 70 según el banco) que son propietarios de su vivienda. Permite convertir el valor de la casa en una renta mensual o un capital sin perder la propiedad hasta fallecer o vender. La deuda y los intereses acumulados se cobran al final, con la vivienda como garantía. Es un producto muy regulado, pensado como complemento a la pensión.
Ejemplo: Vivienda tasada en 300.000€: puedes recibir una renta de 500-800€/mes conservando el uso de la casa.
Hipoteca puente
Préstamo pensado para quien compra una vivienda nueva y aún no ha vendido la actual. Cubre la entrada y, durante un plazo normalmente de 6-12 meses, el cliente paga solo intereses; al vender la vivienda anterior, cancela el puente con lo recibido. Tiene riesgo: si la venta tarda más de lo previsto, la cuota salta y el coste se dispara.
Ejemplo: Puente de 12 meses a 0,6% sobre 150.000€: pagas ~750€/mes de intereses mientras vendes.
Hipotecante no deudor
Persona que figura en el registro como propietaria de la vivienda que garantiza la hipoteca, pero que no responde con su patrimonio del pago de la deuda. Su responsabilidad se limita a la propia vivienda: si no se paga, entra esa casa, pero no el resto de su patrimonio. Es el caso típico de un progenitor que hipoteca su casa para la hipoteca del hijo sin avalar.
Ejemplo: El padre hipoteca su piso (no deudor); el hijo es deudor y paga. Si el hijo no paga, entra el piso del padre, no sus ahorros.
IPREM
Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Indicador que sustituyó al Salario Mínimo Interprofesional como referencia para límites y ayudas públicas. ElIPREM de 2026 es de 600€ mensuales (12 pagas = 7.200€ anuales; 14 pagas = 8.400€). Define los umbrales de ingresos máximos del Aval ICO (IPREM × 5,5 o × 7,5 según unidad familiar) y de otros programas de vivienda.
Ejemplo: Familia numerosa: IPREM × 7,5 = 63.000€/año de ingresos máximos para entrar en Aval ICO.
Ver guía: IPREM 2026 e ingresos máximosIRPH
Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Índice alternativo al Euríbor que se usó en hipotecas variables, sobre todo entre 2005 y 2012. Siempre fue más alto que el Euríbor, por lo que las cuotas resultaban más caras. El Tribunal Supremo lo declaró válido en 2020 salvo cláusulas abusivas, y muchas sentencias han permitido cambiarlo a Euríbor por falta de transparencia al contratar.
Ejemplo: En 2019 el IRPH estaba en ~2,6% mientras el Euríbor iba en negativo: cambiar de índice podía ahorrar miles al año.
Ver guía: Hipoteca variableITP
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se paga al comprar una vivienda de segunda mano y corre a cargo del comprador. El tipo varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma, con tipos reducidos para viviendas con criterios de protección o para compradores jóvenes en algunas comunidades. Es el mayor de los gastos de compraventa en segunda mano: define buena parte del ahorro que necesitas para entrar.
Ejemplo: Un piso de 200.000€ en Madrid (ITP 6%) paga 12.000€; en Cataluña (10%), 20.000€.
Ver guía: Gastos de comprar vivienda 2026 (ITP por CCAA)LTV
Loan-to-Value. El porcentaje que pides prestado sobre el valor de la vivienda (el menor entre precio y tasación). El estándar es hasta el 80% en vivienda habitual; por encima de ese umbral necesitas Aval ICO o un perfil muy solvente.
Ejemplo: Piso de 200.000€ tasado en 210.000€: el 80% son 160.000€. Para pedir 200.000€ (100%) necesitas aval.
Ver guía: Hipoteca al 100%Nota simple
Documento emitido por el Registro de la Propiedad que describe la situación registral de una vivienda: titularidad, cargas, gravámenes y anotaciones. Es la radiografía que ve el banco antes de prestarte. Una vivienda con cargas previas (otra hipoteca, embargos) no se puede hipotecar hasta que se cancelen. Cuesta unos 20-30€ y se solicita online.
Ejemplo: Una nota simple puede revelar que el piso tiene un embargo de 30.000€ que bloquea la compraventa.
Ver artículo: Documentación para pedir hipotecaNovación
Modificación de las condiciones de tu hipoteca sin cambiar de banco: el tipo, el plazo o el capital. Útil para pasar de variable a fija o alargar plazo si te aprieta la cuota.
Ejemplo: Pasar de variable (Euríbor +0,9%) a fija 2,9% con tu mismo banco: cuota estable sin costes de subrogación.
Ver guía: Novación de hipotecaOferta vinculante
Documento que el banco te entrega una vez aprobado el expediente, con las condiciones finales de la hipoteca. Es vinculante para el banco durante un mínimo de 10 días naturales: no puede cambiar el tipo, comisiones o gastos mientras tú decides si firmas. Es el paso anterior a la firma y, con la FEIN, tu última oportunidad para revisar letra pequeña y comparar antes de comprometerte.
Ejemplo: Si la oferta vinculante fija 2,8% y el banco sube tipos una semana después, mantiene el 2,8% hasta que firmas o caduca.
Período de enervación
Plazo que la ley concede al deudor para poner al día la deuda impagada y evitar la ejecución hipotecaria. En hipotecas sobre vivienda habitual, el banco debe ofrecerte la posibilidad de enervar antes de demandar: necesitas tener pagadas al menos las cuotas vencidas de la última fase. Enervar evita el embargo si regularizas a tiempo; no hacerlo abre la puerta al procedimiento judicial.
Ejemplo: Requerido de pago por 3 cuotas (2.100€): pagar las cuotas más intereses antes del plazo evita la ejecución.
Ratio de endeudamiento
Proporción de tus ingresos netos mensuales que se destina a pagar deudas. El Banco de España recomienda no superar el 35% para la cuota hipotecaria ni el 40% sumando todas las deudas. Por encima, el banco rechaza. Es la regla base que define el importe máximo que te conceden: tus ingresos no marcan solo el piso, marcan también tu techo hipotecario.
Ejemplo: Ingresos netos 2.500€/mes: cuota máxima recomendada ~875€/mes (35%). Con una cuota de 700€ y 150€ de préstamo coche (34%), sigues dentro.
Ver calculadora: Capacidad de compraSeguro de vida vinculado
Póliza de vida que el banco te exige contratar como condición para bonificar el tipo de interés. Cubre el capital pendiente en caso de fallecimiento para que la deuda no recaiga en herederos. Su coste anual se suma al coste real de la hipoteca; si supera lo que ahorras por la bonificación te conviene buscar un banco sin esa vinculación o mejorar su bonificación.
Ejemplo: Seguro de 350€/año con una bonificación de 0,10 puntos sobre 150.000€ ahorra 150€/año: la vinculada encarece la operación.
Ver ranking: Mejores hipotecas 2026Subrogación
Cambio de tu hipoteca a otra entidad que ofrece mejores condiciones. Permite mejorar el tipo o el plazo sin cancelar y contratar de nuevo, y tiene comisiones reguladas por ley.
Ejemplo: Bajar de variable 3,2% a fija 2,8% en 150.000€ ahorra ~30€/mes, ~9.000€ en 25 años, descontando ~4.000€ de costes.
Ver guía: Subrogación de hipotecaTAE
Tasa Anual Equivalente. El coste real anual del crédito, incluyendo intereses, comisiones y gastos. Es la cifra que de verdad te permite comparar dos ofertas de bancos distintos en igualdad de condiciones.
Ejemplo: TIN 3,0% con 1% de apertura se traduce en TAE 3,34% a 25 años; el que parecía más barato puede no serlo.
Ver artículo: Diferencia entre TIN y TAETasación
Valoración oficial de la vivienda hecha por un tasador homologado por el Banco de España. El banco presta sobre el menor de los dos valores: el precio de compra o la tasación. Caduca a los 6 meses.
Ejemplo: Precio 200.000€, tasación 180.000€: el banco presta el 80% de 180.000€ = 144.000€, no de 200.000€.
Ver guía: Gastos de comprar vivienda 2026 (ITP por CCAA)Tasación ECO
Tasación realizada conforme a la Orden ECO/805/2003, que regula la valoración de bienes inmuebles para fines hipotecarios. Exige un tasador independiente homologado por el Banco de España, una metodología concreta y un informe detallado que el banco usa para fijar el LTV. Por eso la tasación hipotecaria es más rigurosa (y más cara) que una valoración de mercado: su número define el máximo que te prestan.
Ejemplo: Piso tasado por orden ECO en 195.000€: el banco financia hasta 156.000€ (80%), aunque el vendedor pida 210.000€.
Ver guía: Gastos de comprar vivienda 2026 (ITP por CCAA)TIN
Tipo de Interés Nominal. El porcentaje que cobra el banco por prestarte el dinero, sin contar comisiones ni gastos. Es el tipo que ves en la oferta, pero no refleja el coste real del préstamo.
Ejemplo: TIN 3,0% en 150.000€ = 4.500€ de intereses el primer año; pero la TAE real sube a 3,34% con comisiones.
Ver artículo: Diferencia entre TIN y TAEValor de referencia catastral
Valor asignado por Catastro a cada inmueble, que sirve de base para ciertos impuestos (IBI, plusvalía) y, desde 2022, como valor mínimo de comprobación para el ITP en muchas comunidades. No sustituye a la tasación para el LTV, pero define el suelo fiscal: si compras por debajo, Hacienda puede liquidarte el ITP sobre el valor catastral, no sobre el precio real.
Ejemplo: Compras a 150.000€ y el valor catastral es 180.000€: el ITP se puede liquidar sobre 180.000€ = 10.800€ a 6%.
Ver guía: Gastos de comprar vivienda 2026 (ITP por CCAA)Vinculaciones
Productos conectados a la hipoteca que el banco exige contratar para acceder a mejores tipos: seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones, tarjetas de crédito, alarma. No son obligatorias por ley, pero casi todos los bancos las piden para su mejor tipo. Lo clave es mirar el coste total anual frente al ahorro de la bonificación: si lo que pagan las vinculaciones supera lo que ahorras en tipo, mejor pasar al plan más limpio.
Ejemplo: Vinculaciones de 600€/año con 0,20 puntos de ahorro en 150.000€ (300€/año): pierdes 300€ cada año.
Ver ranking: Mejores hipotecas 2026¿Una oferta que no entiendes?
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