Si has mirado alguna oferta de hipoteca, habrás visto dos porcentajes juntos: "TIN 2,60 % · TAE 3,10 %". Y si eres como la mayoría, te habrás quedado con el primero, que es más bajo y más bonito. Pues bien: el que importa es el segundo. Te lo explicamos sin fórmulas, con un ejemplo en el que la oferta con el TIN más bajo acaba siendo la más cara, y con lo que tienes que mirar en la FEIN antes de firmar.
TIN: lo que el banco cobra por prestarte el dinero
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje de interés que se aplica al capital que debes. Es el tipo con el que se calcula tu cuota mensual y el que el banco pone en grande en la publicidad. Si te dicen "hipoteca al 2,6 %", hablan del TIN.
Lo que el TIN no incluye: comisiones, gastos, seguros, productos que te piden contratar. Solo intereses. Por eso, por sí solo, no sirve para comparar dos hipotecas.
TAE: lo que de verdad te cuesta la hipoteca
La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el coste total anual del préstamo expresado en porcentaje. Incluye el TIN y, además, las comisiones (apertura, si la hay), los gastos que pagas tú y el coste de los productos vinculados que haya que contratar para obtener el tipo ofertado (seguros, tarjetas, planes…). Está definida por ley precisamente para que puedas comparar ofertas de bancos distintos con un mismo criterio.
Una regla sencilla: a igual TIN, más TAE significa más vinculaciones o más comisiones. Y entre dos ofertas, la que tiene la TAE más baja es, en principio, la más barata.
Lo que la TAE no incluye: los gastos de la compraventa (notaría, registro, impuestos de la compra), que no dependen del banco, ni —en las hipotecas variables— los cambios futuros del Euríbor.
¿Necesitas ayuda con tu hipoteca?
Te hacemos un estudio gratuito
Analiza tu caso sin compromiso. Nuestros expertos estudian tu situación y te proponen las mejores opciones disponibles en el mercado.
Solicitar estudio gratuitoDiferencias entre TIN y Tae, en una tabla
Si te aclaras mejor con un cuadro, esto es lo esencial:
| TIN | Tae | |
|---|---|---|
| ¿Qué mide? | Solo el interés del préstamo | El coste total anual real |
| ¿Incluye comisiones? | No | Sí |
| ¿Incluye productos vinculados? | No | Sí (seguros, tarjetas, planes…) |
| ¿Sirve para comparar hipotecas? | Por sí solo, no | Sí, es el indicador correcto |
| ¿Cómo aparece en la publicidad? | En grande, es lo llamativo | En letra pequeña, obligada por ley |
| ¿Cambia si renuncias a vinculados? | No | Sí, porque pierdes la bonificación |
| Ejemplo (150.000 € a 25 años) | 2,60 % | 2,95 – 3,10 % según vinculaciones |
La regla práctica: con el mismo TIN, la oferta con más Tae es la que esconde más comisiones o más seguros obligatorios.
El ejemplo: el TIN más bajo puede ser la hipoteca más cara
Dos ofertas para una hipoteca fija de 150.000 € a 25 años:
| Oferta A | Oferta B | |
|---|---|---|
| TIN | 2,60 % | 2,80 % |
| Cuota mensual (solo intereses del TIN) | 681 € | 696 € |
| Vinculaciones para tener ese TIN | Seguro de vida, seguro de hogar, nómina, tarjeta con gasto mínimo, plan de pensiones | Nómina |
| Comisión de apertura | 0,5 % (750 €) | 0 € |
| TAE | 3,10 % | 2,95 % |
Mirando solo el TIN, la A parece ganar: 15 € menos al mes. Pero cuando sumas lo que cuestan sus seguros, el plan de pensiones y la comisión de apertura, la A sale más cara: su TAE del 3,10 % equivale a pagar unos 719 € al mes "todo incluido" frente a los 707 € de la B. En 25 años, unos 3.500 € de diferencia a favor de la que tenía el TIN más alto.
Esto es lo que pasa con muchas ofertas "agresivas": el TIN bajo se paga por otro lado.
La trampa de la TAE bonificada
Ojo con este detalle: la TAE que ves en la publicidad suele ser la TAE bonificada, es decir, la que tendrías si contratas todos los productos que bonifican el tipo. Si más adelante cancelas un seguro o dejas de cumplir una condición, pierdes la bonificación y el tipo sube. En la FEIN tienen que indicarte el TIN y la TAE con y sin bonificaciones: mira las dos. La diferencia entre ambas te dice cuánto te están "cobrando" por las vinculaciones. Y una vez firmada, haz cada pocos años la cuenta de si esas vinculaciones siguen compensando —te lo contamos en seguro de vida del banco o externo.
Y en las hipotecas variables, ¿qué significa la TAE?
En una variable, la TAE se calcula con el Euríbor del momento en que te hacen la oferta, suponiendo que no cambia en toda la vida del préstamo. Es una foto, no una previsión: sirve para comparar ofertas variables entre sí en ese momento, pero no te dice lo que pagarás dentro de cinco años. Para eso están los escenarios: con el Euríbor actual y con uno algo peor. Tienes cómo pensarlo en hipoteca variable y puedes probar escenarios en la calculadora de revisión.
Dónde mirarlo en la FEIN
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento que el banco te entrega con la oferta vinculante y que tienes que tener al menos diez días antes de firmar. En ella encontrarás, por ley:
- El TIN y el tipo de interés aplicable (fijo, variable con su índice y diferencial, o mixto por tramos).
- La TAE, y en las ofertas con bonificaciones, la TAE con y sin ellas.
- Las comisiones (apertura, amortización anticipada, subrogación, novación).
- Los productos vinculados y combinados: cuáles son obligatorios (por ley, muy pocos: en la práctica solo el seguro de daños sobre la vivienda) y cuáles son opcionales a cambio de bonificación.
- El coste total y el importe total que pagarás.
Si ves una TAE en la publicidad y otra distinta en la FEIN, la que vale es la de la FEIN. Y si la diferencia es grande, pregunta por qué antes de firmar nada. Tienes más términos explicados en nuestro glosario hipotecario.
TASA: la Tae con otro nombre en tu hipoteca
Cuando llegues a la firma, en la FEIN y en la propia escritura verás que a ese coste se le llama TASA (Tipo Anual de Coste Efectivo). No es una cifra distinta: es la misma Tae, calculada con el mismo método europeo, pero con el nombre que la Ley 5/2019 (la ley de los contratos de crédito inmobiliario) reserva para los préstamos con garantía hipotecaria. TASA y Tae son lo mismo; solo cambia el nombre según el documento.
Y ahí no acaba la letra fina. Antes de firmar tienes derecho a recibir dos documentos obligatorios:
- La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), con el TIN, la TASA (con y sin bonificaciones), las comisiones y los productos vinculados.
- La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), que te avisa de los riesgos del producto: tipo variable, bonificaciones que puedes perder, comisiones de amortización anticipada…
Exige siempre la FEIN y la FiAE de cada oferta antes de comprometerte; son las que te permiten comparar en igualdad y las que amparan tus derechos si luego hay discrepancias. Si en la publicidad viste una Tae y en la FEIN aparece otra, la que vale es la de la FEIN.
Esto sí, esto no
Esto sí: comparar siempre por TAE, con y sin bonificaciones; pedir la FEIN de cada oferta (no una simulación) para comparar en igualdad; sumar el coste real de las vinculaciones a 20-25 años; y mirar también las comisiones, que la TAE incluye pero que conviene ver desglosadas.
Esto no: elegir por el TIN de la publicidad; contratar un plan de pensiones o un seguro que no quieres por dos décimas de bonificación sin hacer la cuenta; ni comparar la TAE de una fija con la de una variable como si fueran lo mismo.
Si tienes dos o tres ofertas encima de la mesa y no sabes cuál es mejor de verdad, mándanoslas: desglosamos la TAE de cada una, con y sin vinculaciones, y te decimos en un solo número cuál te cuesta menos en toda la vida de la hipoteca.
