Extinción de condominio con hipoteca: cómo quedarte la casa (y no pagar de más)

Qué es la extinción de condominio y por qué ahorra impuestos

La extinción de condominio ocurre cuando dos copropietarios de un inmueble —típicamente una pareja que se separa, aunque también hermanos que heredan— deciden que uno de los dos se quede con el 100% compensando económicamente al otro. El que se va deja de ser propietario; el que se queda pasa a ser titular único.

La clave fiscal es que no es una compraventa. En una compraventa de la mitad de una vivienda, esa mitad tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo oscila entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. La extinción de condominio, en cambio, tributa por AJD (Actos Jurídicos Documentados), con un tipo que cada comunidad fija libremente y que suele moverse entre el 0,5% y el 1,5%. Para la comparativa completa de AJD vs ITP por comunidad, nuestra guía de gastos de comprar una vivienda en 2026.

Si solo fuera la fiscálidad, cualquier separación con vivienda se resolvería así. Pero casi siempre hay una hipoteca por medio, y ahí cambia todo.

El error más común: la hipoteca no desaparece sola

Es el escenario más peligroso: firmas la extinción, tu ex deja de aparecer en el registro de la propiedad, pero el banco le sigue teniendo como codeudor. Si tú, el que te quedas, dejas de pagar mañana, el banco va a cobrar contra los dos; y la deuda seguirá apareciendo en la CIRBE de tu ex durante años, dificultándole cualquier operación propia.

Para liberar realmente a la persona que se va hace falta una novación de la hipoteca aceptada por el banco, en la que el préstamo pasa a un único titular. Y el banco solo la acepta si el que se queda demuestra, él solo, solvencia suficiente para sostener la cuota. Ahí es donde se decide si la extinción es viable o no.

Paso a paso

El paso 2 es el que más operaciones decide. Si tu banco no te acepta la novación en condiciones asumibles, tiene sentido estudiar una subrogación a otro banco que te ofrezca mejor tipo y, sobre todo, que acepte el cambio de titular. Cambiar de banco en este punto no es una moda: a veces es lo único que hace viable la extinción.

¿Y si el banco no acepta liberar a mi ex?

No todos los perfiles pasan el corte: el que se queda tiene que sostener la hipoteca él solo, y no siempre es posible. Si el banco te dice que no a la novación, hay salidas reales —y alguna que conviene descartar cuanto antes.

• Subrogar a otro banco. Cambiar de entidad puede dar mejores condiciones y un único titular. A veces es la única vía, y merece la pena estudiarla antes de descartar.
• Ampliar plazo para bajar la cuota. Si el problema es que la cuota en solitario no encaja en tu ratio de endeudamiento, alargar el plazo reduce la cuota mensual y puede hacer encajar la operación.
• Aportar un avalista. Un familiar que avale puede respaldar la operación, aunque asume riesgos: el avalista responde si tú dejas de pagar.
• Vender. Si los números, con todas las opciones sobre la mesa, no dan, forzar la situación es una mala idea. Vender, repartir y empezar de cero a veces es lo más sensato.

Si te queda una sola nómina para sostener la hipoteca y los bancos te lo ponen difícil, revisa qué fuentes de ingresos cuentan como hipoteca sin nómina y, antes de comprometerte, usa el simulador de hipoteca para ver con qué cuota real podrías quedar tú solo.