Guía de Hipotecas 2026:
todo el proceso paso a paso

Antes de mirar pisos, pon números sobre la mesa. El banco no te va a pedir más del 35% de tus ingresos netos mensuales en la cuota de la hipoteca (ni más del 40% sumando todas tus deudas). Esa regla marca todo lo demás: el importe al que llegas, el ahorro que necesitas y el plazo que te conviene.

Sobre los ingresos, la pregunta no es "¿cuánto cobran los demás?" sino "¿cuánto necesito ganar para el piso que quiero?". Hemos desglosado la serie completa por ticket de compra: 150.000 €, 200.000 €, 250.000 € y 300.000 €, con cuota orientativa, ingresos mínimos por escenario y ahorro necesario. Empezar ahí te ahorra meses buscando por encima de tus posibilidades.

Sobre el ahorro, la regla de oro es el 30%: por la vía estándar necesitas el 20% de entrada más un 10-12% de gastos de compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación). Con el Aval ICO esa entrada la cubre el aval y solo aportas los gastos. Para hacerte una idea rápida de tu capacidad real, lo mejor es usar el simulador antes de nada.

La elección de tipo define tu cuota durante años. La fija te da la misma cuota de cabo a rabo, pase lo que pase con el Euríbor: es la opción para quien no quiere sustos. La variable arranca con tipos más bajos pero la cuota sube o baja con el Euríbor en cada revisión: te conviene si crees que los tipos van a bajar y estás dispuesto a asumir el movimiento.

La mixta es el punto intermedio: un tramo fijo inicial (suele ser de 3 a 10 años) y un tramo variable después. Te protege en los primeros años, que suelen ser los más justos, y te deja opciones si el mercado acompaña más adelante. En 2026, con el Euríbor estabilizado, la decisión entre las tres depende más de tu aversión al riesgo que del propio mercado.

Antes de decantarte, compara. El ranking de mejores hipotecas y el comparador de tipos te muestran qué ofrecen hoy los bancos para cada tipo y perfil, y dónde está el tipo más bajo real (sin contar vinculaciones que te comen el ahorro en seguros).

Por defecto el banco financia el 80% del valor de tasación o compraventa (lo menor de los dos). Llegar al 100% sin apoyo extra solo es posible para perfiles muy solventes y bancos concretos. La vía que ha cambiado el mercado es el Aval ICO: una garantía pública que cubre el 20% de entrada para menores de 36 años (o con cargas familiares) que cumplan el límite de ingresos.

Con el Aval ICO pasas de necesitar el 30% ahorrado a solo los gastos de compra (un 10-12%), el salto más grande del expediente. El programa tiene requisitos concretos (edad, ingresos, primera vivienda), bancos adheridos y un precio máximo de la vivienda por provincia. Hay además avales autonómicos que se suman al ICO en varias comunidades.

Si no entras en el ICO, la hipoteca al 100% sin aval existe, pero los bancos son selectivos: piden contratos indefinidos con antigüedad, ingresos holgados y un historial impecable. Y ojo: "100% más gastos" y "100%" no son lo mismo; el segundo incluye la financiación de los gastos de compra en el propio préstamo.

El banco no solo mira el sueldo: puntúa tu estabilidad laboral, tu historial, tu ahorro y la antigüedad. Cada perfil tiene bancos que lo tratan mejor. Un autónomo con dos años de cuentas en positivo encaja en entidades que rechazan a un asalariado con contrato reciente; un funcionario consigue tipos que otros no ven.

Si eres joven (menos de 36), la hipoteca joven te abre a mayor financiación y, sobre todo, la puerta al Aval ICO. Si eres autónomo o funcionario, hay condiciones específicas que conviene conocer antes de hablar con el banco. Y si eres extranjero, la cuestión clave es si resides en España: con NIE o TIE y trabajo aquí eres casi un residente más; si no resides, la financiación baja al 60-70% y los requisitos se endurecen.

No todos los expedientes son limpios. Estar en ASNEF, no tener nómina, venir de un contrato temporal o tener que reorganizar la hipoteca tras un divorcio complica el proceso, pero en muchos casos no lo cierra. Lo importante es saber qué admite cada banco y en qué orden mover las piezas.

Con un impago activo en ASNEF ningún banco da hipoteca; el camino es sanar el fichero y presentar un expediente limpio, lo que suele tardar de 3 a 6 meses. Sin nómina, hay vías reales: autónomos, pensionistas, alquiler o doble garantía. Con contrato temporal o indefinido reciente, la antigüedad que piden de verdad es más flexible de lo que parece si sabes dónde mirar. Y en una separación, ni la extinción de condominio ni quitar a tu ex del préstamo son automáticas: hay que renegociar con el banco.

Una vez tienes claro qué quieres pedir, el proceso sigue un orden más o menos fijo: reúnes la documentación, el banco estudia el expediente, tasación, oferta vinculante, notaria y firma. Entre que entregas los papeles y firamas suelen pasar entre 4 y 8 semanas, según el banco y lo limpio que venga el expediente.

Los gastos de compra son los grandes olvidados y los que más sorprenden. Suman un 10-12% del precio: en segunda mano pagas ITP (6-10% según comunidad) más notaría, registro y gestoría; en obra nueva, IVA al 10%. La diferencia entre TIN y TAE, que verás en todas las ofertas, es lo que de verdad te dice cuál es más barata una vez contabilizadas comisiones y vinculaciones.

Aquí es donde un broker aporta valor: en lugar de ir tú a dos o tres bancos, comparamos 23 entidades, negociamos el tipo y quitamos vinculaciones que encarecen la operación sin aportar nada. El estudio es gratuito y sin compromiso.

Las calculadoras te ahorran ir con la duda al banco. El simulador te da tu cuota y el importe al que llegas; la calculadora de capacidad de compra traduce tus ingresos y ahorro en un precio máximo; la calculadora del Aval ICO te dice si entras en el programa; y el test de bancos te muestra, en un minuto y con seis preguntas, cuántos de los 23 bancos con los que trabajamos encajan con tu perfil.