Hemos roto sin estar casados (pareja de hecho): ¿el acuerdo nos libera de la hipoteca?

No. Lo que firméis entre vosotros —disolución de la pareja de hecho, reparto de la casa— no vincula al banco. La hipoteca es un contrato con la entidad, y el único que puede liberar a un titular es el banco, aceptando una novación o una subrogación. Mientras no lo haga, el que se va sigue siendo deudor aunque la casa se haya adjudicado al otro.

¿Qué pasa si el otro titular deja de pagar su mitad?

El banco puede reclamar a cualquiera de los titulares el 100 % de la cuota, no la 'mitad'. Es responsabilidad solidaria: si el cotitular deja de pagar, el banco te reclamará a ti el total y, si tú no pagas, pueden ejecutar la hipoteca y repercutirte en tu CIRBE. Por eso permanecer como titular de una casa que ya no es tuya es un riesgo que conviene cerrar cuanto antes.

¿Cuánto cuesta quitar a un titular de la hipoteca?

Si se hace por novación con tu mismo banco, la comisión suele estar entre el 0 % y el 1 % del capital pendiente, más notaría, gestoría y registro. Si a la vez se extingue el condominio de la propiedad, esa escritura tributa por AJD (alrededor del 1 % según comunidad), mucho menos que el 6-10 % de ITP de una compraventa.

Soy avalista, no titular, y quiero salir: ¿se aplica lo mismo?

El mecanismo es parecido pero más sencillo en lo registral: no hay propiedad que repartir. Para liberarte como avalista hace falta que el banco acepte, normalmente tras una novación que demuestre que el titular principal sostiene la cuota solo, o una subrogación a otro banco con un único deudor. Mientras tanto, tu aval sigue vivo y cuenta en tu CIRBE.

Consejos hipotecarios

Cómo quitar a un titular de la hipoteca (sin pasar por un divorcio)

Publicado el 23 de agosto de 2026 · 7 min de lectura · por Nacho, broker hipotecario

¿Tu caso es un divorcio o separación matrimonial? Entonces te interesa divorcio e hipoteca: cómo quedarte la casa. Esta guía cubre el resto de situaciones en las que hay que sacar a un titular sin que medie un divorcio.

Información general. Esta guía explica cómo se libera a un cotitular de una hipoteca cuando no hay matrimonio por medio: una pareja de hecho que rompe, unos hermanos o amigos que compraron juntos, un avalista que quiere salir o unos padres cotitulares que se desvinculan. Es orientativa: cada préstamo, cada banco y cada acuerdo tienen sus propios números. Conviene revisar el caso concreto con asesoramiento antes de firmar o decidir.

Comprar una vivienda con otra persona —pareja de hecho, hermano, amigo, padres— es cada vez más habitual, y romper esa unión sin pasar por un divorcio también. El problema llega cuando recordáis que los dos seguís en la hipoteca. Aunque ya no seáis pareja o ya no queráis ser copropietarios, para el banco seguís siendo dos deudores con responsabilidad solidaria. Aquí verás las tres vías reales para sacar a un titular cuando no hay matrimonio por medio: novación, subrogación a otro banco y extinción de condominio con nueva hipoteca. Y, si los números no dan, la salida honrada de vender.

El punto clave: lo acordado entre vosotros no vincula al banco

Punto crítico. Lo que firméis entre vosotros —la disolución de la pareja de hecho, el reparto entre hermanos o amigos, el acuerdo con el avalista— reparte la vivienda y el uso, pero no vincula al banco. La hipoteca es un contrato aparte. Si firmaste como titular, sigues siendo deudor aunque la casa se haya adjudicado al otro.

Dicho de otra forma: entre vosotros habéis decidido que la casa sea de uno; delante del banco, en cambio, seguís siendo dos titulares con responsabilidad solidaria. Y eso tiene dos consecuencias muy reales. La primera, si el cotitular deja de pagar, el banco te reclamará a ti el 100 % de la cuota —no la "mitad"—, y puede ejecutar la hipoteca contra ambos. La segunda, más invisible pero igual de dañina: esa deuda seguirá apareciendo en tu CIRBE y bloqueará tu capacidad de pedir otra hipoteca para tu nueva vivienda, porque para el banco sigues arrastrando esa cuota como si fuera tuya.

Por eso "quitar a un titular de la hipoteca" no es un trámite notarial: es una operación que tiene que aprobar el banco. Y solo acepta liberar a quien se va si la persona que se queda demuestra, ella sola, que puede pagar. Ahí es donde entran las tres vías.

Las 3 vías reales para quitar a un titular (sin divorcio)

No hay atajos: todo pasa por convencer al banco de que el préstamo, con un solo titular, sigue siendo seguro. Estas son las tres formas de conseguirlo, de la más a la menos habitual, con los protagonistas que más vemos: pareja de hecho que rompe, hermanos o amigos que compraron juntos, avalista que quiere salir y padres cotitulares que se desvinculan.

Novación — el mismo banco te libera

Tu banco estudia si el titular que se queda, solo, puede sostener la cuota. Mira la regla del 35 % (cuota sobre ingresos), estabilidad laboral y CIRBE. La comisión de novación habitual está entre el 0 % y el 1 % del capital pendiente. Casos típicos: una pareja de hecho que rompe y uno se queda con el piso, o unos padres cotitulares que prefieren desvincularse y dejar la hipoteca a su hijo. Si el que se queda va justo, el banco suele pedir mejora de garantías o un avalista.

Guía de novación de hipoteca

Subrogación a otro banco — cuando el tuyo dice 'no'

Otro banco asume la hipoteca solo a nombre del que se queda, a menudo con mejores condiciones de tipo y, sobre todo, con la voluntad de aceptar el cambio de titular. Es nuestra jugada más habitual cuando el banco que tienes no acepta liberar al cotitular —tu ex de hecho, tu hermano, el amigo con el que comprasteis o el avalista que quiere salir— y otro sí.

Guía de subrogación de hipoteca

Extinción de condominio + nueva hipoteca — uno se queda con la parte del otro

Es la fórmula habitual cuando uno le compra su parte al otro, sea una pareja de hecho, dos hermanos o unos amigos que compraron juntos. Ante notario se disuelve la copropiedad (uno se adjudica el 100 %) y se compensa al que sale; para pagar esa compensación y cancelar la hipoteca antigua se firma una nueva a nombre del que se queda. Ventaja fiscal: tributa por AJD (alrededor del 1 % según comunidad), no por ITP (6-10 %). El detalle fiscal lo tienes en la guía de extinción de condominio con hipoteca.

Guía de extinción de condominio con hipoteca

¿Novación o subrogación? La novación es más barata y rápida si tu banco acepta liberar al cotitular en condiciones razonables. La subrogación entra cuando tu banco dice "no" o pone condiciones imposibles: cambiar de entidad nos da margen para negociar mejor tipo y, sobre todo, que el cambio de titular se apruebe.

Propiedad y deuda: dos operaciones que conviene separar

Conviene separar dos operaciones que la gente confunde y que son complementarias. Quitar a alguien del préstamo es una operación bancaria; quitarlo de la propiedad es una operación registral y fiscal. Lo ideal es hacer las dos: liberas al cotitular de la deuda (con el banco) y lo sacas del registro (con una escritura), para que de verdad se vaya limpio.

Para la propiedad, el mecanismo habitual es la extinción de condominio con hipoteca: en lugar de "comprarle" la mitad al otro titular (lo que tributaría al 6-10 % de ITP), extinguís el condominio, que tributa por AJD (alrededor del 1 % según comunidad). El ahorro fiscal respecto a una compraventa puede ser de varios miles de euros. En esa guía está el detalle fiscal y por qué conviene resolver la hipoteca a la vez, no después.

Y si los números no dan: vender y repartir

Si ninguno de los dos puede sostener la hipoteca solo —y eso lo sabe el banco antes que nadie— insistir con una novación o subrogación que no va a aprobarse solo alarga el problema. Vender la vivienda, cancelar el préstamo con el importe de la venta y repartir el sobrante es, muchas veces, la salida más sana: cero hipoteca, cero CIRBE arrastrada y un punto y aparte limpio para los dos. Da igual que seáis una pareja de hecho, hermanos o amigos: si la cuenta no sale, vender casi siempre vence a forzar.

¿Y si uno quiere vender y el otro no? Estaréis en proindiviso. La regla es sana: nadie está obligado a permanecer en la copropiedad. Si no hay acuerdo, se puede pedir la división de la cosa común, que en una vivienda suele acabar en venta judicial y reparto del precio. Es un recurso real —existe—, pero conviene evitarlo por coste y lentitud: casi siempre merece la pena llegar a un acuerdo pactado antes.

Qué miramos antes de mover ficha

Si puedes asumir la hipoteca tú solo. Tu ingreso neto frente a la cuota (regla del 35 %) y tu CIRBE marcan si esto es viable desde el minuto uno. Mide cuánto te restan tus deudas y si pasas el corte tú solo.
Qué banco aceptaría la novación o la subrogación. Comparamos entre más de 20 entidades: el tuyo y otros, para ver quién te libera del cotitular y en qué condiciones.
Qué combinación sale mejor. A veces hacer la extinción de condominio + la novación juntas es lo óptimo; a veces, subrogar; otras, vender. Los números lo deciden, no las preferencias.

Estudiamos gratis si puedes asumir la hipoteca tú solo y qué banco te acepta

Revisamos tu caso con cifras: si pasas el corte tú solo, qué banco te aceptaría la novación o subrogación y si conviene combinarlo con la extinción de condominio. Sin coste y sin compromiso.

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Última actualización: 23 de agosto de 2026. Información general sobre la liberación de un cotitular de hipoteca sin divorcio (pareja de hecho, hermanos, amigos, avalista o padres cotitulares); las comisiones y condiciones pueden variar entre bancos. Revisamos el contenido conforme cambian los productos vigentes.