Divorcio e hipoteca: el banco decide, no el juez — cómo quedarte la casa sin que te la denieguen

Una separación ya es bastante difícil sin añadirle una hipoteca en común. Y sin embargo, ahí está: la casa, el préstamo a nombre de los dos y la pregunta de quién se queda con qué. En el despacho vemos este caso con frecuencia, y casi siempre llega con la misma confusión de fondo, que conviene deshacer desde el primer párrafo: el juez o el convenio regulador pueden decidir quién se queda la casa, pero no pueden sacar a nadie de la hipoteca. Eso solo lo puede hacer el banco. Si tu ex se queda la vivienda y tú sigues en el préstamo, el banco te seguirá reclamando si deja de pagar. Por eso el orden de los pasos importa tanto.

Te explicamos las tres vías para que uno se quede la casa, lo que cuesta cada una, cómo lo analiza el banco y cuándo lo mejor es vender.

Lo que dice el papel y lo que ve el banco

Cuando compráis juntos, sois los dos propietarios (cada uno con su porcentaje) y los dos deudores de la hipoteca. En la separación hay que resolver las dos cosas, y son independientes:

• La propiedad se resuelve entre vosotros (y el notario): uno le compra su parte al otro, o se vende a un tercero.
• La deuda se resuelve con el banco: para que uno deje de ser deudor, el banco tiene que aceptarlo, porque pierde un garante. Y solo lo aceptará si el que se queda puede pagar solo.

Esto último es lo que decide todo: ¿el que se queda la casa tiene ingresos para asumir la hipoteca entera —y a veces más— sin el sueldo del otro?

Las tres vías para quedarte la casa

Si no estáis casados —pareja de hecho, compra entre amigos o hermanos— el proceso tiene matices propios: quitar a un titular de la hipoteca sin divorcio.

1. Novación en tu banco. Pides a tu propio banco que modifique el préstamo dejando un solo titular (y, si hace falta, ampliando el importe para compensar al otro). Es la vía más rápida. El banco hará un estudio de riesgo como si fuera una hipoteca nueva: ingresos del que se queda, deudas, ratio. Si no encajas, dirá que no.

2. Subrogación a otro banco. Si tu banco dice que no o te ofrece malas condiciones, otro banco puede asumir la hipoteca con un solo titular, con condiciones nuevas. Mismo análisis de riesgo, otra entidad, y a menudo mejores condiciones porque compite por ti. Tienes el detalle en subrogación de hipoteca.

3. Extinción de condominio + nueva hipoteca. Es la fórmula habitual cuando uno le compra su parte al otro: ante notario se disuelve la copropiedad (uno se adjudica el 100 %) y se compensa económicamente al que sale. Para pagar esa compensación y cancelar la hipoteca antigua, se firma una hipoteca nueva a nombre del que se queda. Tiene una ventaja fiscal importante: la extinción de condominio tributa por AJD (entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad), no por ITP como una compraventa (6-10 %). Te lo contamos a fondo en extinción de condominio con hipoteca.

Un ejemplo con números

Casa valorada en 250.000 €, hipoteca pendiente de 150.000 €, al 50 % cada uno. El patrimonio neto es de 100.000 €, así que al que se va de la vivienda (y la hipoteca) le corresponden 50.000 €.

El que se queda necesita una hipoteca de 200.000 €: 150.000 € para cancelar la actual y 50.000 € para compensar a su ex. A 25 años y al 2,9 %, la cuota sería de unos 938 € al mes.

Y la parte fiscal, en el mismo ejemplo: si la operación se hace como extinción de condominio, el AJD (pongamos el 1 %) sobre la parte que adquieres —125.000 €— serían unos 1.250 €. Si se hiciera como compraventa entre vosotros, el ITP al 8 % serían 10.000 €. Por eso casi siempre se hace como extinción de condominio. Los criterios fiscales varían por comunidad y conviene confirmarlos con el notario o un asesor fiscal.

Qué pasa con la pensión de alimentos y los gastos

El banco mira la situación real después de la separación: si pagas pensión de alimentos, es un gasto fijo que reduce tu capacidad; si la recibes, algunas entidades la computan como ingreso (con prudencia y solo si está establecida por convenio o sentencia). Las cuentas del ejemplo cambian en uno u otro sentido. Por eso conviene hacer el estudio de viabilidad antes de cerrar el convenio regulador, no después: si el banco no va a aceptar que te quedes la casa, es mejor saberlo cuando todavía puedes negociar otra solución.

Y si el banco dice que no

Pasa más de lo que parece: el que quiere quedarse la casa no llega solo. Las opciones realistas son:

• Vender y repartir lo que quede tras cancelar la hipoteca. Es la que menos gusta y, muchas veces, la más sensata.
• Mantener la hipoteca a nombre de los dos con un acuerdo privado sobre quién paga. Funciona mientras todos cumplen; si el que vive en la casa deja de pagar, el banco va contra los dos y el otro queda atrapado en una deuda de una casa en la que no vive. Solo como solución puente y con mucho cuidado.
• Sumar un garante (normalmente un familiar) o una doble garantía, con los riesgos que eso tiene para él.

Esto sí, esto no

Esto sí: hacer el estudio de viabilidad con el banco antes de firmar el convenio; comparar novación, subrogación y extinción de condominio con nueva hipoteca (la diferencia de coste puede ser de miles de euros); pedir asesoramiento fiscal sobre el AJD en tu comunidad; y pensar la decisión con la calculadora en la mano, no con el corazón.

Esto no: firmar un convenio que diga "la casa para uno" sin haber confirmado que el banco lo acepta; quedarte en una hipoteca de una casa que ya no es tuya por evitar una conversación incómoda; ni forzar quedarte la casa con una cuota del 40 % de tus ingresos "porque es la casa de los niños": una hipoteca que no puedes pagar no protege a nadie.

Si estás en este punto y no sabes si llegas, cuéntanos tu situación: hacemos el estudio de viabilidad como lo haría el banco, con tus ingresos de después de la separación, y te decimos qué vía es posible y cuál te cuesta menos. Puedes hacer unos primeros números tú mismo en el simulador.