Heredas un piso con tus hermanos y quieres quedártelo: la hipoteca de extinción de condominio, explicada

Es una conversación que se repite en miles de familias: fallecen los padres, queda el piso, y de los tres hermanos uno quiere quedárselo — por vínculo, porque vive cerca, porque le encaja. Los otros dos prefieren su parte en dinero. Todos de acuerdo, buena relación… y an así la operación se atasca, porque nadie sabe muy bien cómo se financia "comprarle su parte a tus hermanos". Te lo explicamos con el orden correcto, los números y los impuestos, que aquí dan una sorpresa agradable.

Primero lo primero: la herencia tiene que estar aceptada

Antes de hablar de hipotecas, la casa tiene que ser vuestra: aceptación y adjudicación de la herencia ante notario, con su impuesto de sucesiones (que en muchas comunidades está muy bonificado entre padres e hijos, pero hay que liquidarlo) y la plusvalía municipal. Hasta que el piso no está inscrito a nombre de los tres hermanos, ningún banco puede hacer nada: no se puede hipotecar lo que registralmente aún es "de la herencia".

Un consejo de despacho: si ya sabéis que uno se lo va a quedar, decidlo en la notaría desde el principio — a veces la propia partición de la herencia puede adjudicar el piso a uno con compensación a los demás, y se ahorra un paso.

La extinción de condominio: qué es y por qué es la vía buena

Cuando el piso ya es de los tres al 33%, el hermano que se lo queda no les "compra" su parte con una compraventa normal: se hace una extinción de condominio — un acto notarial que disuelve la copropiedad, adjudica el 100% a uno y compensa en dinero a los demás.

¿Por qué así y no con compraventa? Por los impuestos: la extinción de condominio tributa por AJD (entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad) sobre la parte que adquieres, mientras que una compraventa entre hermanos pagaría ITP (6-10%). En números: para compensar 160.000 € a tus hermanos, el AJD al 1% son 1.600 €; el ITP al 8% serían 12.800 €. Once mil euros de diferencia por elegir bien la figura jurídica. (Los tipos exactos varían por comunidad — compruébalo en nuestra guía de gastos e impuestos — y el criterio fiscal conviene confirmarlo con el notario.)

La hipoteca que paga la compensación

Aquí viene la parte bancaria, con un ejemplo completo. Piso heredado valorado en 240.000 €, tres hermanos al 33%. Te lo quedas tú: debes compensar a tus dos hermanos con 160.000 € (dos tercios).

• El banco financia la extinción de condominio con una hipoteca sobre el piso — que ya es tuyo en un tercio. La mayoría de entidades llega hasta el 70-80% del valor de tasación en estas operaciones, así que sobre 240.000 € hay margen de sobra para los 160.000 € que necesitas.
• La cuota: 160.000 € a 25 años a un tipo fijo del 2,9% son unos 750 € al mes. Con 2.400 € netos, un ratio del 31%: dentro del límite habitual, pero justo — el banco estudiará tus ingresos exactamente igual que en cualquier hipoteca. Haz tus números en el simulador.
• El calendario: la extinción y la hipoteca se firman el mismo día ante notario — tus hermanos cobran, tú te adjudicas el 100% y el banco inscribe su garantía. Los plazos del expediente son los normales:6-8 semanas desde que arrancas.

Dos matices que vemos a menudo: si el piso tiene una hipoteca pendiente de los padres, se cancela o se subroga en la misma operación (y cambia la cuenta: la compensación se calcula sobre el valor neto); y la valoración conviene apoyarla en una tasación oficial, no en "lo que dice el portal" — evita discusiones y es la que usará el banco.

Cuándo NO compensa quedarse el piso

Lo honesto es decirlo: a veces la mejor decisión es vender y repartir. Señales claras:

• El ratio te sale por encima del 35% — vas a vivir 30 años al límite para conservar un piso, y eso pasa factura.
• El piso necesita una reforma seria además de la compensación (suma hipoteca y reforma a la cuenta y mira el total).
• Hay un hermano en desacuerdo con la valoración: forzar la situación por vía judicial (división de cosa común) acaba casi siempre en subasta y todos pierden.
• Te lo quedas "por no perder la casa de los padres" pero no la vas a habitar ni rentabilizar. El vínculo emocional es legítimo; una hipoteca de 30 años por él, no siempre.

Esto sí, esto no

Esto sí: aceptar la herencia y liquidar sus impuestos antes de mover nada; tasación oficial como base del reparto; extinción de condominio (no compraventa) como figura; hipoteca y extinción firmadas el mismo día; y estudio de viabilidad ANTES de prometer cifras a tus hermanos.

Esto no: pactar compensaciones sin saber si el banco te aprueba (deja la palabra dada y la financiación colgada); pagar a los hermanos "en negro" por ahorrarse el AJD (es poco dinero y el riesgo fiscal es absurdo); ni firmar valoraciones al alza por presión familiar — la cuota la pagas tú solo.

Si estáis en este punto —herencia aceptada o a punto, y un hermano que quiere quedarse el piso—, contadnos vuestro caso: valor del piso, compensación pactada y tus ingresos. Te decimos si la operación saldría, qué entidades financian extinciones de condominio con buenas condiciones y cómo coordinar notaría, impuestos e hipoteca para firmarlo todo en un solo día. Y si tu caso es una separación en lugar de una herencia, el proceso tiene sus propias reglas: divorcio e hipoteca.