Hipoteca para segunda vivienda en 2026: guía completa
Última revisión: 24 de agosto de 2026
Compra una segunda residencia o inversión inmobiliaria con hipoteca. Menos financiación que primera vivienda, tipos más altos, sin deducción fiscal. Te explicamos requisitos, bancos y condiciones reales en 2026.
¿Cuál es la diferencia con hipoteca de primera vivienda?
La hipoteca para segunda vivienda es mucho más restrictiva que la de primera. Los bancos la ven como inversión (mayor riesgo) en lugar de vivienda habitual (menor riesgo).
Las diferencias principales: financiación máxima 60-70% vs 80-90%, tipo de interés +0,3-0,7 puntos más caro, sin deducción fiscal (pierdes 15-20% de rebaja en IRPF), plazo máximo 20-30 años, requisitos de ingresos más exigentes.
| Aspecto | Primera Vivienda | Segunda Vivienda | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Financiación máxima | 80-90% | 60-70% | Primera vivienda |
| Tipo de interés | Competitivo (2,8-3,5%) | +0,3-0,7 puntos | Primera vivienda |
| Plazo máximo | 30-40 años | 20-30 años | Primera vivienda |
| Deducción fiscal IRPF | 15-20% (según CCAA) | Ninguna | Primera vivienda |
| Requisitos de ingresos | Cuota < 35% ingresos | Total < 35-40% | Primera vivienda |
| Aval ICO / Ayudas | Disponible (menores de 36) | No disponible | Primera vivienda |
| Comisión de apertura | 0-300€ (a menudo elimina) | 300-500€ | Primera vivienda |
| Documentación requerida | Estándar | Más exigente | Primera vivienda |
Porcentaje de financiación: 60-70%
¿Qué significa financiar 60-70%?
Si la vivienda cuesta 250.000€ y el banco financia 60%, obtiene 150.000€ de hipoteca. Tú tienes que poner 100.000€ de entrada (40%). En primera vivienda serían 200.000€ de hipoteca (80%) + 50.000€ entrada (20%). Es mucho más caro.
Requisitos económicos para segunda vivienda
Cuota total (primera + segunda) {'<'} 35-40% de ingresos netos. Si ganas 3.000€/mes y tienes cuota primera de 1.000€, puedes añadir máx 150€ de segunda.
30-40% del precio en lugar de 20% (como primera). Para vivienda de 250k€, necesitas 75-100k€ de ahorros mínimo (más gastos).
Sin morosidades, impagos o deudas pendientes. Un pequeño incidente en primera vivienda puede rechazar segunda.
Contrato indefinido preferible. Autónomos con 3+ años de actividad y buena facturación, pero más difícil.
Extractos bancarios de 6-12 meses. El banco quiere ver que has podido ahorrar para la entrada grande.
Sin préstamos personales, créditos al consumo o deudas adicionales. El banco analiza capacidad total de pago.
Fiscalidad: sin deducción de intereses
Punto crítico: En primera vivienda deduces 15-20% de los intereses pagados (según CCAA) en la declaración de renta. En segunda vivienda, ninguna deducción.
Hipoteca 200k€ a 3% → 6.000€ intereses primer año → Deducción 20% = 1.200€ ahorro en renta. Al año siguiente, -1.200€ en el IRPF.
Hipoteca 150k€ a 3,5% → 5.250€ intereses primer año → Deducción: 0€. NADA de ahorro fiscal.
Bancos que financian segunda vivienda (2026)
| Banco | Financiación | Tipo/TIN | Plazo máx | Destacado |
|---|---|---|---|---|
| ING | 70% | Variable Euríbor + 0,95% | 30 años | Mejor para perfiles sólidos |
| Bankinter | 70% | Variable Euríbor + 1,00% | 25-30 años | Excelente gestión |
| Sabadell | 65% | Fija 3,45% | 25 años | Buena para costa |
| CaixaBank | 60% | Fija 3,55% | 25 años | Conservador |
| BBVA | 60% | Variable Euríbor + 1,05% | 25 años | Gestión digital rápida |
| Unicaja | 60% | Fija 3,65% | 20 años | Zona Andalucía |
Casos típicos: cuándo se financia segunda vivienda
Lo que dicen nuestros clientes
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