Todo empieza firmando las arras
Hay un momento en toda compra de vivienda en el que las cosas se vuelven serias de verdad: el contrato de arras. Hasta entonces todo era mirar pisos y hacer números; a partir de ahí, hay dinero tuyo encima de la mesa —normalmente entre el 5 y el 10% del precio— y una fecha límite escrita en un papel.
Y aquí está el problema que vemos repetirse semana tras semana: el contrato dice "escritura pública en 30 días", todo el mundo firma tan contento… y nadie ha caído en que una hipoteca tarda de media entre 4 y 8 semanas de principio a fin. Lo contamos con detalle en cuánto tarda en aprobarse una hipoteca, pero el resumen es este: con 30 días estás arriesgando demasiado esa señal que has entregado. A veces se llega. Muchas veces, no.
¿Y qué pasa si no llegas? Depende de un detalle que casi nadie lee: qué tipo de arras firmaste.
No todas las arras son iguales (y la diferencia es mucho dinero)
En España conviven tres tipos de arras, y aunque suenan a lo mismo, las consecuencias de incumplir son totalmente distintas:
Las penitenciales son las que todo el mundo tiene en la cabeza: cualquiera de las partes puede echarse atrás — si eres tú, pierdes la señal; si es el vendedor, te la devuelve doblada. Son las del artículo 1454 del Código Civil, y ojo con el matiz que sorprende a mucha gente: para que las arras sean penitenciales, el contrato tiene que decirlo expresamente. Si no lo dice…
…se presumen confirmatorias: la señal es simplemente un anticipo del precio. Y aquí viene lo serio: si incumples, el vendedor no tiene por qué conformarse con quedarse tu señal — puede exigirte que cumplas el contrato o reclamarte daños y perjuicios. Firmaste comprar, y pueden exigírtelo.
Las penales, menos habituales, fijan una penalización concreta por incumplir, que puede sumarse a la obligación de cumplir según lo pactado.
La moraleja no es aprenderse el Código Civil: es no firmar un papel de 15.000 € sin saber cuál de las tres estás firmando. Se lee en dos minutos pero no hacerlo puede suponer un gran riesgo.
¿Cuántos días pedir? Los que necesita un banco, no los que quiere el vendedor
Después de cientos de operaciones acompañadas, nuestra tabla mental es esta:
90 días es el plazo cómodo. Da margen para la tasación, la aprobación del banco, la FEIN con sus 10 días naturales de reflexión que marca la ley (esos no se pueden acortar de ninguna manera), la notaría… y los imprevistos, que siempre hay uno, sobre todo en meses como agosto o diciembre...
60 días funciona si llegas con los deberes hechos: viabilidad estudiada y documentación preparada antes de firmar las arras.
30-45 días solo tiene sentido si ya tienes una aprobación real. Y un consejo de calendario que vale dinero: en agosto y en diciembre los bancos van a medio gas — comités que no se reúnen, gestores de vacaciones. Si firmas arras el 20 de julio con 30 días de plazo, estás pidiendo prácticamente un milagro.
¿Que el vendedor mete prisa? Es comprensible — quiere certeza. Pero piensa esto: a él tampoco le sirve de nada un comprador que no llega a tiempo. Un plazo realista protege a los dos, y así se le puede explicar.
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Solicitar estudio gratuitoLa cláusula que vale lo que tu señal
Existe una frase que puede salvarte 15.000 €, y se llama condición resolutoria por denegación de financiación — en cristiano: "si el banco no me da la hipoteca, recupero las arras".
Tres consejos para redactar las arras:
Primero, concreta qué significa "denegación": por escrito, de al menos una o dos entidades, para un importe y plazo determinados. Una cláusula mal redactada es una discusión asegurada.
Segundo, pacta cómo y cuándo se acredita: en qué plazo debes comunicar la denegación al vendedor y con qué documento.
Tercero, asume que el vendedor puede negarse a incluirla — está en su derecho, y en mercados calientes pasa. Si no la acepta, tu protección es otra: no firmar hasta tener la viabilidad verificada. Que es, en realidad, el consejo madre de todo este artículo.
El orden correcto (el que ojalá todo el mundo siguiera)
Primero, viabilidad antes que arras. Saber qué bancos te financian, cuánto y a qué tipo —eso es exactamente nuestro estudio gratuito— asegurarse antes de firmar.
Segundo, arras penitenciales (que lo diga el contrato), plazo de 60-90 días, y la cláusula de financiación bien redactada.
Tercero, tasación y aprobación — y aquí, cuantos más bancos trabajen tu expediente en paralelo, menos dependes de que uno se atasque. Es la diferencia entre ir con un broker o ir peregrinando de banco en banco a contrarreloj.
Cuarto, FEIN, sus 10 días de reflexión (14 en Cataluña), y notaría.
La cláusula que te devuelve la señal (y la que no sirve)
Poner "sujeto a financiación" en las arras no te protege por sí solo. Para que una cláusula de condición de financiación funcione tiene que concretar tres cosas: el importe mínimo que necesitas, el plazo para conseguirlo y cómo se acredita que el banco ha dicho que no. Un ejemplo de redacción que sí funciona (adáptalo con tu abogado o notario):
La parte compradora condiciona la presente compraventa a la obtención de financiación hipotecaria por importe mínimo de [X] euros en el plazo de [Y] días desde la firma de este contrato. En caso de no obtenerla, y acreditándolo mediante comunicación escrita de al menos una entidad financiera, el contrato quedará resuelto sin penalización y la parte vendedora devolverá íntegramente las cantidades entregadas en el plazo de [Z] días.
Dos avisos desde la experiencia: no todos los bancos emiten una carta de denegación formal (algunos solo te dicen que "no es viable" por teléfono), así que pide por escrito desde el principio; y recuerda que una vez te llega la FEIN tienes 10 días de reflexión obligatorios antes de firmar — cuéntalos dentro del plazo. Si quieres saber cuánto tarda realmente cada fase, lo tienes en cuánto tarda una hipoteca, y si la tasación puede descuadrar la operación, lee qué pasa cuando la tasación sale más baja que el precio. Y si el banco te deniega con las arras ya firmadas, en qué hacer cuando te deniegan la hipoteca después de la tasación te explicamos cómo reaccionar y no perder la señal. Lo más seguro de todo: no firmes arras sin un estudio previo que te diga si la hipoteca es viable.
¿Vas a firmar arras estos días, o ya las has firmado y el plazo empieza a agotarse? Escríbenos hoy: en 24 horas sabrás tu viabilidad real y cuántos días necesitas de verdad. Y si hay que negociar una prórroga con el vendedor, también sabemos cómo se plantea.
