"La tasación ha salido baja" — la llamada que nadie espera
Te lo explicamos con números reales, porque así es como llega a nosotros cada semana: encuentras piso por 200.000 €. Lo has visitado tres veces, has hecho números, tienes el ahorro justo para la entrada del 20% y los gastos. El banco encarga la tasación, pasan unos días… y el informe llega: 185.000 €.
Y aquí viene el golpe que casi nadie ve venir: la mayoría de bancos calculan el porcentaje de financiación sobre el menor de los dos valores — el precio de compra o la tasación. Da igual que tú vayas a pagar 200.000: para el banco, ese piso vale 185.000, y el 80% de 185.000 son 148.000 €. Los 52.000 € restantes —más los gastos— salen de tu bolsillo. De repente te faltan 12.000 € que ayer no te faltaban.
¿Significa que la hipoteca no sale? No. Significa que empieza otra fase, y que conviene jugarla con cabeza. Vamos por partes.
Quién tasa de verdad (spoiler: no es el banco)
Esto es importante entenderlo, porque cambia tu posición negociadora. La tasación no la hace el banco ni un empleado del banco: la hace una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, independiente y con metodología regulada. El tasador visita el inmueble, valora sus características, el barrio, los metros, busca "testigos" —operaciones cerradas de pisos comparables en la zona— y de ahí sale el valor.
Dos detalles que te interesan mucho:
Primero: la tasación la pagas tú (entre 300 y 500 € normalmente), y por tanto el informe es tuyo. Tiene una validez de 6 meses y puedes llevártelo a otro banco si cambias de entidad. No es un favor del banco: es un documento que has pagado.
Segundo: dos tasadoras distintas pueden valorar el mismo piso con un 5-10% de diferencia sin que ninguna se equivoque. Usan testigos y criterios de ajuste distintos. Ese margen —que en un piso de 200.000 € son hasta 20.000 €— es exactamente el terreno donde se puede trabajar.
Y una explicación que consuela poco pero aclara mucho: en zonas donde los precios suben rápido, el tasador valora con operaciones cerradas hace meses, mientras el vendedor pide precio de hoy. Por eso las tasaciones bajas se disparan justo en los mercados calientes.
Qué hacer, en el orden en que lo haríamos nosotros
1. Usa la tasación para renegociar el precio
Piénsalo desde el lado del vendedor: acaba de recibir un documento oficial, firmado por una tasadora homologada, que dice que su piso vale 15.000 € menos de lo que pide. Y hay algo más: el próximo comprador que venga con hipoteca va a chocar con la misma piedra. Su piso tiene un problema de tasación, no tú.
Con ese argumento encima de la mesa, una rebaja parcial es más habitual de lo que crees. No hace falta que baje los 15.000: si baja 7.000 y tú estiras 5.000, la operación sale. Lo hemos visto desbloquearse así decenas de veces.
2. Plantéate una segunda tasación (con criterio)
Si hay motivos objetivos para pensar que el informe se ha quedado corto —una reforma integral que no se ha valorado bien, testigos de otra zona peor, bajos comerciales usados como comparables de tu tercero con ascensor— puede compensar encargar una segunda tasación con otra sociedad. Son otros 300-500 €, así que no lo hagas "por probar": hazlo cuando haya argumentos de peso para al menos intentarlo.
3. Cambia de banco (o mejor: haz que compitan)
Cada banco trabaja con unas tasadoras u otras, y no todos tratan igual el valor. Los hay más conservadores y los hay que, con el expediente bien presentado, aceptan el informe que tú aportas. Aquí es donde estar solo se nota: nosotros, como broker hipotecario, movemos la operación en varios bancos a la vez y sabemos qué entidad encaja mejor con cada tipo de inmueble. A veces el problema no era la tasación: era el banco.
4. Más entrada (y cuidado con un mito del Aval ICO)
La salida evidente: cubrir el hueco con más ahorro, si lo hay. Y un aviso porque nos lo preguntan mucho: el Aval ICO no arregla una tasación baja. El aval amplía el porcentaje que te financian —hasta el 100%— pero siempre sobre el valor que acepta el banco. Si la tasación dice 185.000, el 100% con aval son 185.000, no 200.000. Reduce la entrada necesaria, sí; el hueco de la tasación, no.
5. Retirarse a tiempo también es ganar
Si el vendedor no cede, la segunda tasación no cambia nada y los números no dan, retirarse puede ser la mejor decisión financiera. El problema es el cuándo: si ya has firmado arras sin cláusulas vinculadas a la financiación, retirarte tiene un precio. De eso va nuestra guía del contrato de arras y los plazos de la hipoteca — léela antes de firmar nada, no después.
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Todo lo anterior duele más o menos según cuándo te pille. Si la tasación baja llega cuando ya hay arras firmadas y 15.000 € de señal comprometidos, juegas con el reloj en contra. Si llega cuando aún no has firmado nada, es solo información valiosa para negociar.
Por eso, en cada operación que acompañamos, el orden es siempre el mismo: primero viabilidad real —saber qué banco, cuánto y a qué precio—, después arras con plazo y cláusula bien redactadas, y entonces tasación. El 90% de los casos de este artículo vienen de hacerlo al revés.
Cuánto te presta el banco cuando la tasación sale baja: un ejemplo con números
Imagina que compras por 200.000 € y la tasación sale en 185.000 €. El banco financia sobre el menor de los dos valores: el 80% de 185.000 € son 148.000 €, no los 160.000 € que esperabas. A los 40.000 € de entrada que ya tenías previstos se suman 12.000 € más que tienes que poner de tu bolsillo, además de los gastos e impuestos (otro 10-12%).
| Concepto | Con tasación = precio | Con tasación 15.000 € por debajo |
|---|---|---|
| Precio de compra | 200.000 € | 200.000 € |
| Valor de tasación | 200.000 € | 185.000 € |
| Hipoteca al 80% (sobre el menor) | 160.000 € | 148.000 € |
| Lo que pones tú (sin gastos) | 40.000 € | 52.000 € |
| Gastos e impuestos aprox. (10-12%) | 20.000-24.000 € | 20.000-24.000 € |
Ojo si cuentas con el aval ICO: el aval también se calcula sobre el menor de los dos valores, así que una tasación baja te deja el mismo agujero aunque te financien el 100%. Antes de firmar nada, haz números con nuestro simulador y, si puedes, deja el plazo de las arras atado como te contamos en qué plazo poner en las arras.
Antes de pagar una segunda tasación, comprueba esto
- Que la primera no tenga errores de superficie, anexos o referencia catastral: una corrección es gratis; una tasación nueva cuesta 300-450 €.
- Que la segunda tasadora sea distinta y esté homologada por el Banco de España; si no, el banco no la aceptará.
- Que el banco al que la vas a presentar acepte tasaciones aportadas por el cliente (la mayoría sí, pero no todos).
- Que la diferencia merezca la pena: si la tasación ha salido un 3% por debajo, casi nunca compensa; si ha salido un 10%, casi siempre. Si dudas, cuéntanos el caso y te decimos si tiene sentido antes de que gastes el dinero.
Si ya te encuentras en una situación así: respira, que salidas hay — acabas de leer cinco. Y si quieres que miremos tu caso concreto con números, cuéntanoslo aquí. Sin compromiso: si la mejor opción es renegociar o retirarte, también te lo diremos.
