"Tengo un préstamo del coche, ¿me va a tumbar la hipoteca?". Depende de cuánto pagas, de cuánto ganas y de cuánto quieres pedir. Pero hay algo que casi nadie tiene en cuenta y que vemos a diario en el despacho: no solo restan las cuotas que pagas. También puede restar una tarjeta de crédito que tienes en un cajón y no usas. Para entenderlo hay que hablar de dos cosas: el ratio de endeudamiento y la CIRBE.
Qué es la CIRBE y qué ve el banco exactamente
La CIRBE es la Central de Información de Riesgos del Banco de España. Es un registro donde las entidades comunican los préstamos y créditos que tienen concedidos a cada persona (a partir de un importe mínimo). Cuando pides una hipoteca, el banco la consulta y ve, de un vistazo, todo lo que debes y todo lo que tienes concedido: préstamos personales, el del coche, créditos, tarjetas, avales que hayas firmado…
Dos matices importantes:
- Ve el riesgo concedido, no solo lo que usas. Si tienes una tarjeta de crédito con un límite de 3.000 € y no la usas, en la CIRBE aparece ese límite. Algunas entidades imputan un porcentaje de ese límite como si fuera una cuota mensual, por si un día lo usas. Así que una tarjeta "a cero" puede restarte capacidad.
- No es un registro de morosos. La CIRBE no dice si pagas bien o mal; dice cuánto debes. Los impagos van a otros ficheros (ASNEF y similares), que es otro tema: te lo contamos en hipoteca con ASNEF.
Y una consecuencia práctica: ocultar un préstamo en la solicitud no sirve de nada. El banco lo va a ver igual, y además pierdes credibilidad.
Cuánto te resta cada cuota: el ratio de endeudamiento
El banco suma todas tus cuotas mensuales (hipoteca nueva + préstamos + tarjetas) y las compara con tus ingresos netos. Ese porcentaje es el ratio de endeudamiento y la mayoría de entidades lo quiere por debajo del 30-35%.
Veámoslo con un ejemplo. Ingresos netos de 2.200 € al mes y un límite del 35%: puedes dedicar 770 € al mes al conjunto de tus deudas.
| Situación | Cuotas que ya pagas | Lo que queda para la hipoteca | Hipoteca máxima aproximada (30 años, 2,9%) |
|---|---|---|---|
| Sin deudas | 0 € | 770 € | ~185.000 € |
| Con préstamo del coche de 250 €/mes | 250 € | 520 € | ~125.000 € |
Un préstamo de 250 € al mes te "cuesta" unos 60.000 € de hipoteca máxima. Eso es la diferencia entre un piso y otro. Por eso importa tanto.
Haz tus propios números en el simulador, y si quieres saber de entrada qué ingresos necesitas para la hipoteca que tienes en mente, en cuánto hay que ganar para pedir hipoteca lo tienes desglosado. Pruébalo con tus cuotas reales en el simulador de deudas.
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Solicitar estudio gratuito¿Conviene cancelar el préstamo antes de pedir la hipoteca?
La respuesta honesta: depende de con qué dinero lo cancelas.
Conviene cancelar cuando:
- Te quedan pocas cuotas (menos de un año) o el importe pendiente es pequeño: lo quitas de en medio, desaparece de la CIRBE y ganas capacidad sin apenas tocar tu ahorro.
- Es una tarjeta revolving o un crédito caro: además de liberar capacidad, te ahorras intereses altos. Y ojo: cancelarla significa cancelarla y cerrarla, no solo pagar el saldo. Si la dejas abierta, el límite sigue en la CIRBE.
- Tienes ahorro de sobra por encima de la entrada y los gastos (el 30-32% del precio, aproximadamente).
No conviene cancelar cuando:
- Tendrías que usar el dinero de la entrada. El banco quiere ver ahorro; un expediente sin deudas pero sin entrada es peor que uno con un préstamo pequeño y la entrada completa.
- El préstamo es a un tipo bajo y te quedan muchos años: cancelarlo te deja sin colchón y apenas cambia el ratio si la cuota es pequeña.
- Cancelarlo te obliga a pedir otro préstamo (sí, pasa): eso no soluciona nada y el banco lo ve.
Regla práctica: primero asegura la entrada y los gastos; con lo que sobre, cancela deudas empezando por las más caras y las que más cuota mensual tengan.
Lo que nadie te cuenta: el préstamo "para la entrada"
Cada cierto tiempo alguien nos pregunta si puede pedir un préstamo personal para completar la entrada y luego pedir la hipoteca. La respuesta es que es mala idea por tres motivos: el préstamo aparece en la CIRBE y resta capacidad justo cuando más la necesitas; el banco ve que la entrada no es ahorro propio y desconfía; y te cargas con dos cuotas desde el primer día. Si te falta entrada, las vías realistas son otras: el aval ICO si cumples los requisitos, los avales autonómicos, o esperar y ahorrar. Lo explicamos en hipoteca al 100% más gastos.
Esto sí, esto no
Esto sí: pedir tu informe de la CIRBE antes de empezar (es gratuito y se solicita al Banco de España) y revisar que todo lo que aparece es correcto; cerrar las tarjetas que no usas; declarar todas tus deudas en la solicitud; y priorizar entrada completa antes que cero deudas.
Esto no: ocultar préstamos; cancelar deudas con el dinero de la entrada; pedir un préstamo para completar la entrada; ni dejar tarjetas con límites altos abiertas "por si acaso" justo cuando vas a pedir la hipoteca.
Si no tienes claro cómo queda tu capacidad con las deudas que tienes, o qué conviene cancelar y qué no, cuéntanos tu caso: con tu CIRBE delante y tus números, te decimos en 24 horas qué hipoteca máxima tienes hoy y qué cambiaría si cancelas tal o cual cuota. Y si además quieres mejorar el resto del expediente, en cómo mejorar tu perfil para la hipoteca tienes la lista completa.
