Requisitos del préstamo TU CASA: quién puede pedir los 50.000 € del ICO, cuándo y qué letra pequeña firmas de por vida

Desde que analizamos el préstamo TU CASA el día que se aprobó, la pregunta que más nos llega al despacho es siempre la misma: "¿y yo puedo pedirlo?". Así que hemos hecho lo que mejor sabemos hacer: leernos el artículo 19 del Real Decreto-ley 29/2026 en el BOE, palabra por palabra, y traducirlo a respuestas claras.

Aviso importante antes de empezar: TU CASA está en vigor desde el 8 de octubre, pero todavía NO se puede solicitar. Los requisitos definitivos y el procedimiento dependen de un Acuerdo del Consejo de Ministros que aún no se ha publicado. Aquí tienes lo que ya es seguro, lo que falta por definir y lo que nosotros haríamos mientras tanto.

Los requisitos confirmados por el BOE (artículo 19 del RDL 29/2026)

Esto es lo que el texto legal ya establece, sin especulación:

1. Tiene que ser tu primera vivienda. El mecanismo está destinado "a las personas que accedan a su primera vivienda habitual hipotecada". Si ya tienes o has tenido una vivienda en propiedad, en principio quedas fuera (el detalle fino —herencias, porcentajes, divorcios— lo fijará el desarrollo posterior).

2. Tiene que ser tu vivienda habitual. Nada de segunda residencia ni de inversión para alquilar. Y no es solo un requisito de entrada: la obligación de destino a vivienda habitual acompaña al inmueble, como veremos abajo.

3. Hipoteca obligatoria. Este es el requisito que más gente pasa por alto: TU CASA es un complemento a la financiación privada, no un sustituto. La ley habla siempre de vivienda "hipotecada". Traducción: si no te conceden una hipoteca bancaria, no hay préstamo TU CASA; y si puedes comprar al contado, tampoco. El banco te evaluará como a cualquier hipotecado (ingresos, estabilidad, deudas) — puedes anticipar tu resultado con nuestra calculadora de capacidad de compra.

4. Sin límite de edad. La sorpresa positiva del texto, que casi nadie está contando: el BOE dice literalmente que los préstamos se ofrecerán "independientemente de su edad". A diferencia del aval ICO (menores de 35 años o familias con menores a cargo), TU CASA no deja fuera a nadie por edad. Si tienes 45 años y nunca has tenido vivienda, entras en el perímetro.

5. Pasar la evaluación del ICO. El programa lo gestiona el Instituto de Crédito Oficial con fondos del Ministerio de Vivienda (la dotación anunciada es de 10.000 millones de euros). Además del filtro de tu banco, habrá un análisis de la operación conforme a las condiciones del programa.

6. Aceptar restricciones permanentes sobre la vivienda. La contrapartida gorda, tan importante que le dedicamos una sección entera más abajo: precio máximo de venta de por vida y alquiler limitado.

Lo que todavía NO se sabe (y quien te diga lo contrario, te está vendiendo humo)

El propio decreto remite a un Acuerdo del Consejo de Ministros que desarrollará "el objeto, los beneficiarios, los límites y las características" del mecanismo. A día de hoy quedan sin definir:

• Si habrá límites de ingresos para los beneficiarios (probable, pero no está escrito).
• Si habrá precio máximo de la vivienda a comprar.
• El procedimiento de solicitud: si se pedirá en el banco junto a la hipoteca (como el aval ICO), directamente al ICO, o de otra forma.
• La documentación necesaria.
• La fecha a partir de la cual se podrán presentar solicitudes.

En cuanto se publique ese Acuerdo, actualizaremos esta página el mismo día.

Cuánto te prestarían: la regla del "menor de los dos"

El préstamo cubre el menor importe entre el 20% del valor de la vivienda hipotecada y 50.000 €:

Fíjate en que a partir de 250.000 € el préstamo se queda clavado en 50.000 €: en vivienda cara, el porcentaje real que te cubre baja. Y recuerda que TU CASA no toca los gastos e impuestos de la compra (10-12% adicional), que siguen saliendo de tu bolsillo.

Cómo y cuándo se devuelve

Condiciones confirmadas en el BOE: interés del 0%, sin comisiones, carencia igual al plazo de tu hipoteca (máximo 30 años) y devolución en un plazo de hasta 10 años.

En cristiano: mientras pagas tu hipoteca, no pagas nada de TU CASA. Cuando la terminas (o a los 30 años como tope), empiezas a devolver el préstamo público. Ejemplo con el máximo: 50.000 € en 120 cuotas iguales son unos 417 €/mes durante 10 años, sin un euro de intereses.

El matiz del despacho: esa cuota llegará cuando tengas 30 años más que hoy. Para un comprador de 35, entre los 65 y los 75. No es un drama —sin intereses, la inflación juega a tu favor— pero conviene saber que la compra no "termina" con la hipoteca.

La letra pequeña que firmas PARA SIEMPRE

Lo contamos en el análisis original y lo repetimos porque es la clave de la decisión. Las viviendas compradas con TU CASA quedan sujetas permanentemente —no mientras dure el préstamo: para siempre— a:

• Precio máximo de venta: en segundas y posteriores transmisiones, no podrás vender por encima de tu precio de compra actualizado con el IPC (más el valor de ciertas reformas, según se desarrolle). Ejemplo: compras por 200.000 €, en 12 años el mercado de tu zona sube un 45% pero el IPC acumulado es del 22% → tu precio máximo de venta ronda los 244.000 €, aunque el piso del vecino se venda por 290.000 €. Esa diferencia es el "precio" real de la ayuda.
• Alquiler limitado: si algún día la alquilas, la renta deberá quedar por debajo del límite del sistema estatal de índices de precios de referencia.
• Y todo ello consta en escritura y se inscribe en el Registro de la Propiedad: cualquier comprador futuro lo verá, lo que de facto también limita la demanda de tu vivienda el día que quieras venderla.

TU CASA vs. aval ICO: no son lo mismo (y hoy solo uno funciona)

¿Serán compatibles entre sí? El decreto define TU CASA como complemento a la financiación privada y no prohíbe expresamente combinarlo con el aval, pero tampoco lo regula: está por ver en el desarrollo. No tomes decisiones contando con esa combinación hasta que se publique.

La situación legal, en una línea

El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre, pero debe ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso antes de mediados de noviembre. Con el apoyo anunciado del PNV, los números dan (35-34), así que lo previsible es que TU CASA sobreviva — pero con elecciones el 29 de noviembre, el marco puede volver a moverse en 2027. Un motivo más para no dejar tu compra en suspenso esperando a un programa que aún no admite solicitudes.

Qué haríamos en tu lugar (lectura honesta del despacho)

• Si cumples los requisitos del aval ICO (menos de 35 o familia con menores) y has encontrado vivienda: no esperes a TU CASA. El aval funciona hoy, no hipoteca el precio futuro de tu casa y el tiempo de espera tiene coste (precios y competencia por la vivienda no esperan).
• Si no entras en el aval por edad: TU CASA puede ser tu vía — es su gran novedad. Usa este tiempo para dejar tu candidatura de hipoteca impecable: ahorro ordenado, deudas a raya, documentación lista. Cuando se abra el plazo, los primeros en entrar serán los que lo tengan todo preparado.
• En cualquier caso, haz los números de TODA la operación antes de enamorarte de la ayuda: la entrada es solo una parte; están los gastos, la cuota que puedes sostener y la letra pequeña de por vida.

Si quieres que miremos tu caso concreto —si te conviene esperar a TU CASA, ir ya con aval ICO o ninguna de las dos—, pide tu estudio gratuito: en 24 horas te decimos qué opciones reales tienes con tus números.