El Consejo de Ministros ha aprobado el programa TU CASA, incluido en el Real Decreto-ley 26/2026 publicado este miércoles en el BOE: un préstamo público al 0% de interés y sin comisiones, gestionado por el ICO, para ayudarte a completar la entrada de tu primera vivienda. Es un giro importante en la política de vivienda —hasta ahora el Estado avalaba; ahora, además, presta dinero directamente— y en el despacho lo hemos leído entero. Hay tres cosas que debes entender antes de ilusionarte: cuánto dan, qué piden a cambio y qué falta por concretar.
Qué es TU CASA, en dos líneas
El Estado te presta hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 € (se aplica el menor de los dos importes), para cubrir justo la parte del precio que el banco no financia. El programa lo gestiona el Instituto de Crédito Oficial (ICO) —el mismo organismo del aval ICO, pero ojo: es un programa distinto— y los fondos salen del presupuesto del Ministerio de Vivienda. El dinero devuelto se reutiliza para nuevas operaciones: es un fondo rotatorio.
| Precio de la vivienda | Préstamo público máximo |
|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € (20%) |
| 200.000 € | 40.000 € (20%) |
| 250.000 € | 50.000 € (tope) |
| 300.000 € o más | 50.000 € (tope, ya no crece) |
¿Por qué el 20%? Porque es exactamente el hueco del sistema: los bancos suelen financiar como máximo el 80% del precio, así que el comprador necesita tener ahorrado el 20% restante más los gastos e impuestos (un 8-12% adicional según tu comunidad — compruébalo en nuestra calculadora de gastos de compra). TU CASA cubre ese 20%. Los gastos siguen corriendo de tu cuenta: el programa no los financia.
Las condiciones financieras: 0% y hasta 30 años sin pagar
- Tipo de interés: 0%. Comisiones: cero. Lo fija el decreto.
- Carencia ligada a la duración de tu hipoteca privada, con un máximo de 30 años: mientras pagas tu hipoteca al banco, no devuelves nada al Estado.
- Terminada la carencia, dispones de hasta 10 años para devolver el préstamo público.
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Veámoslo con un ejemplo realista de los que entran cada semana por la puerta del despacho:
| Concepto | Sin TU CASA | Con TU CASA |
|---|---|---|
| Hipoteca del banco (80%) | 176.000 € | 176.000 € |
| Entrada del 20% | 44.000 € de tu ahorro | 44.000 € los pone el Estado |
| Gastos e impuestos (≈10%) | ≈ 22.000 € de tu ahorro | ≈ 22.000 € de tu ahorro |
| Ahorro total necesario | ≈ 66.000 € | ≈ 22.000 € |
| Cuota hipoteca (30 años, 2,9% TIN)* | ≈ 733 €/mes | ≈ 733 €/mes |
| Al acabar la hipoteca | Nada pendiente | Devolver 44.000 € en hasta 10 años: ≈ 367 €/mes |
*Cálculo orientativo con sistema francés; tu tipo dependerá de tu perfil y de la negociación. Simula tu caso en el simulador de hipoteca.
Traducción de broker: la barrera del ahorro baja de 66.000 € a 22.000 €, que es exactamente lo que deja fuera del mercado a miles de compradores con buena nómina. A cambio, cuando termines tu hipoteca "heredas" una segunda cuota con el Estado durante una década. Sin intereses, sí — pero no es una subvención: se devuelve todo.
La contrapartida que nadie te está contando: precio de venta limitado PARA SIEMPRE
Aquí está la letra pequeña importante, y es de las que cambian decisiones. Las viviendas compradas con TU CASA quedan sujetas de forma permanente a un precio máximo de transmisión. No podrás venderla al precio libre de mercado. Y atención al matiz que recoge el decreto: la limitación continúa operando incluso después de haber devuelto el préstamo.
Ejemplo: compras hoy por 220.000 € en una zona en plena revalorización. Dentro de 15 años, pisos idénticos al tuyo se venden por 320.000 €. Tú no podrás capturar esa subida: tu precio de venta estará tasado administrativamente. Para quien compra "la casa de su vida" y no piensa venderla, puede ser un peaje asumible; para quien ve la vivienda también como patrimonio que dejará a sus hijos o como escalón hacia otra casa, es un recorte permanente del valor.
Es la gran diferencia con el aval ICO, que también te lleva a la financiación del 100% pero no limita el precio de venta futuro de tu vivienda.
¿Se puede pedir ya? No: esto es lo que falta
Seamos claros, porque muchos titulares no lo están siendo. El decreto crea el mecanismo y fija sus bases, pero deja para un desarrollo posterior lo esencial para saber si te toca:
- Los requisitos de los beneficiarios (perfil, situación laboral…).
- Los límites de renta para acceder.
- El precio máximo que podrán tener las viviendas.
- La dotación económica inicial del programa.
Lo único cerrado: será para primera vivienda habitual hipotecada, como complemento del préstamo bancario. Y un aviso más: el decreto está pendiente de convalidación en el Congreso — el pleno está previsto para este viernes y las cuentas no están garantizadas. Te contamos la aritmética y todas las medidas del paquete en nuestro análisis de los dos nuevos decretos de vivienda.
TU CASA vs aval ICO: la comparativa que importa
| Aval ICO | TU CASA | |
|---|---|---|
| Qué es | El Estado avala hasta el 20-25% ante el banco | El Estado te presta hasta el 20% (máx. 50.000 €) |
| ¿Recibes dinero? | No: el banco te presta más gracias al aval | Sí: préstamo público al 0% |
| ¿Se devuelve al Estado? | No (salvo impago: es una garantía) | Sí, íntegro, en hasta 10 años tras la carencia |
| Límite al precio de venta futuro | No | Sí, permanente |
| Requisitos | Cerrados: menores de 36 o con hijos a cargo, topes de ingresos por provincia | Sin definir todavía |
| ¿Operativo hoy? | Sí, con bancos adheridos | No: pendiente de desarrollo |
¿Serán compatibles entre sí? El decreto no lo aclara. Es una de las preguntas que seguiremos de cerca, porque un aval al 100% + préstamo para gastos cambiaría el mapa por completo.
España, además, ya conocía esta figura a escala autonómica: Catalunya presta hasta 50.000 € al 0% con el ICF, la Comunitat Valenciana tiene su aval IVF y Galicia el aval de la Xunta. TU CASA lleva el modelo catalán a escala estatal — con el peaje del precio tasado, que el ICF no impone sobre vivienda libre.
¿Quién debería esperar a TU CASA y quién no?
No esperes si…
- Tienes menos de 36 años (o hijos a cargo) y cumples ingresos: el aval ICO ya existe, funciona y no limita tu precio de venta. Compruébalo en 2 minutos con la calculadora de hipoteca con aval ICO.
- Tienes el 20% ahorrado y tu duda es la cuota o el banco: tu partida se juega en la negociación, no en las ayudas. Mira cuántas entidades encajan contigo en el test de bancos.
- Compras en Catalunya con menos de 40: el préstamo ICF es la vía disponible hoy.
Tiene sentido seguirle la pista si…
- Tienes más de 36 años, nómina estable y tu único muro es la entrada: TU CASA está diseñado exactamente para ti.
- Compras para quedarte de por vida y la limitación del precio de venta te resulta un peaje menor.
Lo que puedes hacer hoy mismo
- Calcula qué precio de vivienda soportan tus números con la calculadora de capacidad de compra — así sabrás si el 20% que te falta está dentro del tope de 50.000 €.
- Revisa cuánto te restan tus deudas con el simulador de deudas y CIRBE: cuando TU CASA publique requisitos de renta, un expediente limpio entrará antes.
- Prepara el expediente ya: en todos los programas con dotación limitada (lo vimos con el aval ICO), los primeros expedientes completos se llevan los fondos.
En el despacho analizamos tu caso con las ayudas que existen hoy y las que vienen: pide tu estudio gratuito y en 24h te decimos qué vía te lleva antes —y con menos letra pequeña— a tu hipoteca.
