Tras un Consejo de Ministros que empezó con una hora de retraso —con Pedro Sánchez mediando personalmente para evitar la ruptura entre PSOE y Sumar— el Gobierno ha aprobado dos reales decretos-ley de vivienda. El primero, el RDL 26/2026, ya está publicado en el BOE y entra en vigor el 1 de octubre; el segundo recoge el llamado "alquiler indefinido". El anuncio llega en plena ola de movilizaciones tras el caso Maricarmen —la mujer de 87 años desahuciada en Madrid tras 70 años en su piso— y con la acampada de la Puerta del Sol como telón de fondo.
Y hay un matiz que ningún titular debería esconder: ambos decretos deben convalidarse en el Congreso este viernes, en un pleno extraordinario previsto hacia las once de la mañana. Si no reúnen mayoría, decaen. Vamos medida a medida, y luego a lo que de verdad importa: qué cambia para ti.
Por qué son DOS decretos y no uno
Pura ingeniería parlamentaria. El Gobierno ha separado las medidas con más consenso de las más polémicas para que un "no" a una parte no tumbe el todo — la misma técnica que ya usó con otros paquetes sociales. El primer decreto agrupa lo que puede sumar más apoyos (desahucios, prórrogas, fondos); el segundo, en solitario, la renovación automática de los alquileres que exigía Sumar como línea roja del Sindicato de Inquilinas. La negociación fue tan al límite que el texto legal siguió puliéndose horas después del Consejo de Ministros, y la referencia oficial no se publicó hasta cerca de las 23:15.
No todos los socios están contentos con el método: Podemos lo considera directamente una "trampa", y el resto espera a leer la letra pequeña. La incógnita clave para el viernes se llama Junts.
Decreto 1: el grueso de las medidas (RDL 26/2026, ya en el BOE)
| Medida | Qué hace | Hasta cuándo |
|---|---|---|
| Escudo antidesahucios | Suspende los lanzamientos de hogares vulnerables | 31-12-2030 |
| Prórroga de alquileres | +2 años para contratos que venzan antes del 31-12-2028 | — |
| Veto a fondos | Prohíbe ciertas compras por debajo del 70% de tasación | 2028 |
| Alquiler de temporada y habitaciones | Los regula para cerrar la vía de escape a la ley de vivienda | — |
| IVA 4% construcción | Superreducido para vivienda protegida permanente | — |
| Préstamo TU CASA | Hasta 50.000 € al 0% para la entrada | — |
En detalle:
- Escudo antidesahucios hasta el 31 de diciembre de 2030. Se prorroga la suspensión de lanzamientos para hogares en situación de vulnerabilidad, la medida que nació con la pandemia y que se ha ido renovando desde entonces. No es una prohibición general de desahuciar: aplica a los supuestos de vulnerabilidad acreditada.
- Prórroga extraordinaria de 2 años para los contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028. Ejemplo práctico: si firmaste en 2022 un contrato de 5 años que vence en marzo de 2027, ganas hasta marzo de 2029.
- Veto a ciertas compras de fondos de inversión hasta 2028. Ojo al detalle real, porque el titular engaña: según el texto del decreto, no se prohíbe a los fondos comprar pisos "por ser fondos", sino determinadas compras realizadas por debajo del 70% del valor de tasación. Lo que se corta es la compra oportunista con grandes descuentos (carteras de impagos, ventas forzadas), no la compra a precio de mercado.
- Regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, las dos figuras que se estaban usando para esquivar los límites de la ley de vivienda. Pasan a tener un marco propio.
- Medidas fiscales y de acceso: el paquete incluye el IVA superreducido del 4% para la construcción de vivienda protegida permanente —lo analizamos a fondo aquí— y el nuevo préstamo estatal TU CASA de hasta 50.000 € al 0% para la entrada de la primera vivienda, con su importante letra pequeña del precio de venta limitado — análisis completo aquí. También toca a SOCIMIs y pisos turísticos.
¿Necesitas ayuda con tu hipoteca?
Te hacemos un estudio gratuito
Analiza tu caso sin compromiso. Nuestros expertos estudian tu situación y te proponen las mejores opciones disponibles en el mercado.
Solicitar estudio gratuitoDecreto 2: el "alquiler indefinido", explicado sin humo
La estrella mediática del paquete. En la práctica no es un contrato eterno automático, sino la renovación automática de los contratos de alquiler de vivienda habitual: al vencer el contrato (con sus prórrogas legales), este se renueva salvo que concurran causas tasadas — las "salvaguardas" para el propietario, como la necesidad de la vivienda para uso propio, cuya redacción exacta definirá el alcance real de la medida.
Es la línea roja que el Sindicato de Inquilinas puso sobre la mesa y que Sumar llevó hasta el borde de la ruptura del Consejo de Ministros. La propia ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, reconoció que este decreto no se ha podido trabajar con los grupos parlamentarios "con la misma dedicación, tiempo y debates" que el primero, y fuentes de Moncloa admiten más dudas sobre su convalidación.
Nuestra lectura honesta: es la medida con más papeletas de decaer el viernes. Si estás tomando decisiones —renovar o no, comprar o esperar— basándote en el alquiler indefinido, espera a la votación.
Si eres inquilino: tus escenarios según tu contrato
- Tu contrato vence antes del 31-12-2028: con el decreto 1 convalidado, ganas 2 años de prórroga extraordinaria. Es la protección más sólida del paquete.
- Tu contrato vence después de 2028: tu esperanza es el decreto 2 (renovación automática), el de convalidación más incierta.
- Estás negociando una renovación ahora mismo: ten en cuenta que el propietario también está leyendo estas noticias. Hasta el viernes hay incertidumbre para las dos partes; después habrá reglas claras (en un sentido u otro).
La foto de fondo no cambia: alquilar seguirá tenso mientras no haya más oferta. Si tienes ingresos estables, la pregunta correcta sigue siendo si puedes pasar de inquilino a propietario: con menos de 36 años (o hijos a cargo), el aval ICO sigue operativo para financiar hasta el 100%, y el nuevo TU CASA apunta al mismo problema —la entrada— para el resto de edades. Haz números reales en 2 minutos con la calculadora de capacidad de compra.
Si eres propietario (o inversor en vivienda)
Más prórrogas, renovación automática y regulación de las vías alternativas significan menos flexibilidad para recuperar o reposicionar el inmueble. El efecto ya se ve en el mercado y lo estamos notando en el despacho: parte de los pisos que estaban en alquiler está saliendo a la venta ante la presión regulatoria. Paradójicamente, eso puede aumentar la oferta de compra —y contener precios— en algunas zonas tensionadas.
Si tu plan era comprar para alquilar, el análisis de rentabilidad cambia: contratos más largos, rotación menor y salida menos líquida. Y si vas a vender un piso alquilado, el comprador descontará los plazos del inquilino.
Si estás a punto de comprar
Dos avisos prácticos:
- ¿La vivienda que quieres comprar tiene inquilino? Revisa el contrato vigente y sus nuevas prórrogas potenciales antes de firmar arras: los plazos que asumías pueden alargarse por decreto. Cómo blindar ese documento te lo contamos en nuestra guía del contrato de arras.
- Si eres tú quien deja el alquiler para comprar, el paquete incluye dos ayudas directas a la compra (TU CASA y el IVA 4% a la VPO permanente) que conviene entender bien antes de decidir — ambas tienen más letra pequeña de la que cuentan los telediarios.
Qué pasa este viernes (y los tres escenarios)
El Congreso vota la convalidación de ambos decretos en pleno extraordinario, un movimiento inusualmente rápido —el Gobierno tenía 30 días de margen— para aprovechar el impulso de la calle. Bustinduy (Sumar) ha llamado explícitamente a la movilización hasta la votación.
Los tres escenarios posibles, para cada decreto por separado:
- Se convalida tal cual: las medidas quedan consolidadas como están.
- Se convalida y se tramita como proyecto de ley: entra en vigor pero los grupos podrán introducir cambios en los próximos meses (el escenario más probable si Junts pide contrapartidas).
- Decae: las medidas dejan de estar en vigor desde ese momento (lo aplicado entre el 1 de octubre y la votación mantiene sus efectos).
Actualizaremos esta noticia con el resultado de la votación.
Nuestra lectura del despacho
Este paquete protege al inquilino vulnerable a corto plazo, pero no construye ni una sola vivienda a corto plazo: la oferta —el problema de fondo— se juega en medidas como el IVA a la VPO o los planes de suelo, que dan fruto a años vista. Mientras tanto, la regulación del alquiler está empujando pisos hacia la venta y compradores hacia la propiedad. Si estás en ese punto, que la decisión la marquen tus números y no los titulares: pide tu estudio gratuito y analizamos tu caso concreto —comprar ya, esperar al desarrollo de TU CASA o seguir de alquiler— con respuesta en 24h.
