Comprar vivienda en el País Vasco: las ventajas fiscales que solo existen en Euskadi

La joya que el resto de España perdió en 2013

En territorio común, la deducción por inversión en vivienda habitual desapareció para las compras posteriores al 1 de enero de 2013. Quien compró antes la conserva; quien compró después, no. Es una de las grandes diferencias fiscales del país y, sin embargo, mucha gente no sabe que existe.

En el País Vasco, en cambio, la deducción sigue viva: te descuentas el 18% de lo pagado en el año (capital más intereses de la hipoteca), y si eres menor de 36 años la deducción sube al 23%. La edad se amplió desde los 30 con la reforma fiscal foral, así que ahora cubre a una franja más amplia de compradores jóvenes. El tope general es de 1.950 €/año por persona y, ojo a este detalle, el primer año de hipoteca no tiene límite: puedes deducir el 18-23% de todo lo pagado, incluidos los gastos de constitución vinculados.

La novedad de 2026 que conviene conocer: para nuevos contratos se introduce un límite de base liquidable sobre el que aplicar la deducción —en torno a 68.000 € en Gipuzkoa y 85.000 € en Bizkaia y Álava—. Quienes ya disfrutaban de la deducción antes del cambio conservan su derecho, así que no pierdes nada si ya estabas dentro. Para los que entren a comprar ahora, la deducción sigue mereciendo la pena; simplemente se acota la base sobre la que se calcula.

Cuánto dinero es esto en la práctica

Pongamos un ejemplo realista. Una pareja de 30 años compra una vivienda habitual en Bizkaia con una hipoteca de 200.000 € a 30 años y un tipo aproximado del 3%. En los primeros años, el capital más intereses que pagan al año ronda los 10.100 €. Sobre esa cantidad, la deducción del 23% sería de unos 2.323 €, pero entra en juego el tope de 1.950 €/año por persona: ahí es donde se queda la deducción aplicable.

Como la titularidad de la hipoteca es compartida, cada miembro de la pareja aplica su propia deducción sobre la parte que paga, de modo que el hogar puede llegar a desgravar hasta 3.900 €/año (1.950 € × 2) si los dos son menores de 36 y los dos tributan en Euskadi. Si uno supera los 36, ese miembro pasa al 18% con el mismo tope. Y si en algún año la cuota líquida es tan baja que no absorbe toda la deducción, la parte no aplicada no se pierde: se compensa en los cinco ejercicios siguientes (lo verás más abajo).

En un horizonte de 10 años, la deducción puede suponer más de 15.000-20.000 € acumulados por hogar. Para que te hagas idea del orden de magnitud: es más que muchas ayudas directas de otras comunidades autónomas, que entregan un aval pero no devuelven dinero año a año. Y, a diferencia de un aval, la deducción se refleja en tu declaración de la renta mientras pagues hipoteca.

ITP reducido: 4% (y hasta 2,5%)

El segundo gran ahorro llega al firmar la compraventa. En Euskadi, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por vivienda habitual usada está en el 4%, frente al 6-10% que aplican la mayoría de comunidades en territorio común. Sobre un piso de 200.000 €, la diferencia son entre 4.000 y 12.000 € menos de golpe en el momento de la compra.

Hay además una bonificación del 2,5% para dos colectivos muy concretos: familias numerosas y viviendas pequeñas (menos de 60 m²). Y el AJD (Actos Jurídicos Documentados), el impuesto que paga la hipoteca nueva, se queda en el 0,5%, por debajo del 1-1,5% de otras CCAA. Si quieres ver en contexto todos los gastos de la operación, repasa nuestra guía de gastos al comprar vivienda en España 2026.

El regalo para la entrada: donaciones familiares exentas

El tercer pilar fiscal de Euskadi es, para muchos jóvenes, el más decisivo: la exención en donaciones de hasta 30.000 € que un familiar (hasta el tercer grado) hace a un menor de 36 años cuando el dinero va destinado a la compra de la vivienda habitual. Es la vía formal para que los padres ayuden con la entrada sin factura fiscal: 30.000 € que llegan limpios al comprador y que, sumados a los ahorros propios, permiten afrontar el 20% de entrada que pide el banco.

Ojo: no basta con la transferencia. Hay requisitos formales que conviene cumplir bien —justificar el origen del dinero, acreditar el destino a vivienda habitual y, en algunos territorios, formalizar la donación en escritura o documento—. Por eso, antes de mover el dinero, confirma el procedimiento exacto con la normativa foral de tu territorio o con un asesor: un error de forma puede costarte la exención.

¿Y para llegar al 100%? El Aval ICO en Euskadi

Si con la deducción y la donación familiar todavía no llegas al 100% del precio, entra en juego el Aval ICO 2026. Y aquí Euskadi tiene otra ventaja silenciosa: los límites de ingresos del programa en Guipúzcoa, Vizcaya y Álava están entre los más altos de España, en torno a 7-7,5 veces el IPREM (aproximadamente 59.000-63.000 €/año), lo que deja dentro a muchos hogares que en otras CCAA se quedan fuera por la barra de ingresos.

Combinar el Aval ICO (que cubre el 20% que el banco no financia) con la deducción vasca (que te devuelve dinero cada año) y con una donación familiar exenta (que cubre los gastos) convierte una compra que parecía imposible en una operación razonable. Repasa los límites del Aval ICO por provincia y los requisitos generales del Aval ICO para ver si encajas.

Deducciones que no pierdes

Un último detalle que marca la diferencia para los compradores jóvenes con sueldos todavía bajos: desde 2025, la deducción no aplicada por falta de cuota se puede usar en los cinco ejercicios siguientes. Es decir, si en un año tu cuota líquida es tan baja que no te permite absorber los 1.950 €, la parte pendiente no se pierde: la recuperas en las declaraciones de los años siguientes, cuando ya tributes más.

Para un joven que entra al mercado laboral con una hipoteca y una nómina que crece, este mecanismo es clave: la deducción se acumula como un crédito fiscal a tu favor y se convierte en devoluciones más sustanciosas cuando tu sueldo sube. En Euskadi, a diferencia del territorio común, ese crédito sigue generándose año tras año mientras pagues hipoteca.

Optimizamos tu compra en Euskadi

Comprar en el País Vasco con la estrategia correcta significa, literalmente, miles de euros de diferencia: la deducción bien aplicada, el ITP del 4% cuadrado, una donación familiar formalmente exenta y el Aval ICO si lo necesitas. En Hablando de Hipotecas te preparamos la hipoteca + la estrategia fiscal para que aproveches cada deducción. Sin coste y sin compromiso.