La Comunidad de Madrid rebajará el ITP del 6% al 4% a los menores de 40 años que compren vivienda de segunda mano, y el AJD del 0,75% al 0,4% en obra nueva. Entrará en vigor el 1 de enero de 2027 con los presupuestos autonómicos. En el despacho hemos hecho los números: el ahorro puede superar los 6.000 € — y si estás a punto de firmar, la fecha importa. Te contamos cuánto es, qué falta por concretar y si te conviene esperar.
El mismo día en que el presidente del Gobierno disolvía las Cortes y convocaba elecciones para el 29 de noviembre, la presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, anunciaba su propio movimiento en vivienda: una rebaja del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 6% al 4% para los menores de 40 años que compren vivienda de segunda mano, y una bajada del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 0,75% al 0,4% para la compra de obra nueva en esa misma franja de edad.
Las dos rebajas irán en los presupuestos autonómicos de 2027 y, según el anuncio, entrarán en vigor el 1 de enero de 2027.
En el despacho trabajamos con compradores madrileños cada semana, así que hemos hecho lo de siempre: coger la calculadora y traducir el titular a euros. Spoiler: el ahorro es real y puede superar los 6.000 €, pero hay letra pequeña por conocer y, si estás a punto de firmar, la fecha de la escritura puede marcar una diferencia importante.
Qué se ha anunciado exactamente
Dos rebajas fiscales, las dos solo para menores de 40 años:
- ITP: del 6% al 4%. Es el impuesto que pagas al comprar vivienda de segunda mano. Madrid ya tenía el tipo general más bajo del régimen común (6%, frente al 10% de Cataluña o la Comunidad Valenciana); con esta rebaja, un comprador joven pagaría 4%.
- AJD: del 0,75% al 0,4%. Es el impuesto que grava la escritura cuando compras obra nueva (la segunda mano no paga AJD por la compraventa, paga ITP).
Importante: son impuestos autonómicos. Esto solo aplica a viviendas en la Comunidad de Madrid, da igual dónde vivas ahora.
ITP y AJD en cristiano: qué pagas según lo que compres
Si nunca has comprado, este es el esquema de impuestos en Madrid hoy:
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Tipo actual | Tipo anunciado (<40 años) |
|---|---|---|---|
| Segunda mano | ITP | 6% | 4% |
| Obra nueva | IVA + AJD | 10% + 0,75% | 10% + 0,4% |
Fíjate en el detalle de la obra nueva: el IVA del 10% es un impuesto estatal y no lo toca esta rebaja (el IVA al 4% que se ha debatido estos días es otra cosa: solo para vivienda protegida de promoción pública, y va en los decretos estatales — te lo contamos en este análisis). Lo que baja en obra nueva es solo el AJD, así que el ahorro ahí es más modesto.
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Segunda mano (ITP del 6% al 4%)
Dos puntos de impuesto suenan a poco. No lo son:
| Precio de compra | ITP al 6% (hoy) | ITP al 4% (2027) | Ahorro |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 12.000 € | 8.000 € | 4.000 € |
| 250.000 € | 15.000 € | 10.000 € | 5.000 € |
| 300.000 € | 18.000 € | 12.000 € | 6.000 € |
| 400.000 € | 24.000 € | 16.000 € | 8.000 € |
Para ponerlo en contexto: en una compra de 300.000 €, esos 6.000 € de ahorro equivalen a más de la mitad de la reserva de unas arras típicas, o a buena parte de los gastos de notaría, registro y gestoría juntos. En nuestra guía de gastos de compra tienes el desglose completo de todo lo que se paga al comprar.
Y hay un efecto secundario que casi nadie cuenta: el ITP se paga con ahorro, no con hipoteca (el banco financia sobre el precio de compra, no sobre los impuestos). Así que bajar el ITP ataca justo el muro número uno de los compradores jóvenes: la entrada más los gastos. Dos puntos menos de ITP significan que necesitas juntar entre 4.000 y 8.000 € menos de ahorro previo para la misma vivienda.
Obra nueva (AJD del 0,75% al 0,4%)
| Precio de compra | AJD al 0,75% (hoy) | AJD al 0,4% (2027) | Ahorro |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 2.250 € | 1.200 € | 1.050 € |
| 400.000 € | 3.000 € | 1.600 € | 1.400 € |
Útil, pero de otro orden. En obra nueva el grueso sigue siendo el IVA del 10%, que no cambia.
La letra pequeña que todavía no conocemos
Esto es un anuncio político, no un texto legal. Hasta que los presupuestos de 2027 se publiquen con su articulado, quedan preguntas abiertas que en el despacho consideramos decisivas:
- ¿Habrá límite de precio de la vivienda? Otras bonificaciones autonómicas lo tienen. El anuncio no lo menciona.
- ¿Se exigirá que sea vivienda habitual? Es lo más probable, pero está por confirmar.
- ¿La edad cuenta en la fecha de escritura? Si tienes 39 años y firmas en febrero de 2027 con 40 recién cumplidos, ¿entras o no? Ojo con esto si estás en el límite.
- ¿Y si compras entre dos (uno menor de 40 y otro mayor)? En otras comunidades la bonificación se aplica proporcionalmente a la parte del comprador que cumple el requisito. Por confirmar.
- Los presupuestos tienen que aprobarse. En la Asamblea de Madrid el Gobierno autonómico tiene mayoría, así que el riesgo es bajo, pero hasta el 1 de enero nada está en vigor.
Actualizaremos esta página en cuanto el texto esté publicado.
¿Te conviene retrasar la firma a enero de 2027?
La pregunta que nos vais a hacer todos esta semana. Nuestra respuesta honesta: depende de cuánto te juegues y de en qué punto estés.
- Si aún no has encontrado piso: no cambies nada. Para cuando encuentres, negocies y firmes, probablemente ya estés en 2027.
- Si estás a punto de firmar arras: aquí sí hay partido. Unas arras firmadas en octubre-noviembre con plazo de escritura de 2-3 meses te pueden llevar a escriturar en enero en lugar de diciembre. Si eres menor de 40 y la vivienda es de 300.000 €, ese mes de diferencia son 6.000 €. Negociar el plazo de las arras no cuesta dinero; pagar el ITP un mes antes de la rebaja, sí.
- El contrapunto: retrasar también tiene riesgos — tu oferta de hipoteca (FEIN) tiene caducidad, el vendedor puede tener prisa, y el Euríbor y los precios no esperan a nadie. No pospongas una buena operación por un ahorro fiscal que todavía no está en el BOCM.
En el despacho lo que haremos con cada cliente madrileño menor de 40 que tengamos en proceso este trimestre es exactamente eso: poner en una balanza el ahorro fiscal contra el coste de esperar, caso a caso, con números.
El contexto: la vivienda, en el centro de la precampaña
El anuncio no llega en el vacío. El viernes el Congreso tumbó los dos decretos estatales de vivienda (el del préstamo TU CASA de hasta 50.000 € y el del alquiler indefinido), este lunes se han convocado elecciones para el 29 de noviembre y el Gobierno prevé reaprobar los decretos de inmediato. Madrid responde el mismo día con rebajas fiscales propias.
Para ti, como comprador, la lección práctica es la de siempre: las ayudas y los impuestos van a cambiar varias veces en los próximos meses, al ritmo de la campaña. Lo que no cambia es la aritmética de tu operación: cuánto puedes pagar, cuánto te presta el banco y cuánto necesitas de ahorro. Empieza por ahí — nuestra calculadora de capacidad de compra te lo dice en dos minutos.
¿Es compatible con el aval ICO y las demás ayudas?
Sí, y esta es la parte buena. El ITP y el AJD son impuestos; el aval ICO del 20% es un aval sobre la financiación. Son planos distintos que se suman: un madrileño de 32 años comprando en 2027 una segunda mano de 250.000 € podría, en el mejor escenario, financiar hasta el 100% con aval ICO y pagar 5.000 € menos de ITP. La entrada necesaria se desploma. Si además el préstamo TU CASA acaba convalidado, habría un tercer instrumento sobre la mesa (aunque ojo a su letra pequeña).
Si tienes menos de 40, vives en Madrid o quieres comprar allí, y no sabes por dónde empezar a ordenar todo esto, para eso estamos: pide tu estudio gratuito y en 24 horas te decimos qué opciones reales tienes con tus números, qué ayudas te aplican y si te compensa firmar antes o después del 1 de enero.
