"Compro un piso, lo alquilo y el alquiler paga la hipoteca". Es la frase estrella de los vídeos de inversión inmobiliaria, y sobre el papel suena redonda. En el despacho la escuchamos cada semana, y nuestra respuesta empieza siempre igual: puede funcionar, pero el banco no ve la operación como el vídeo la cuenta. Antes de buscar piso, entiende las tres reglas con las que el banco va a valorar tu caso — y la rentabilidad real con los precios de 2026.
Regla 1: financian menos (y algo más caro)
Para una vivienda que no va a ser tu residencia habitual, la financiación habitual baja al 60-70% del menor valor entre compra y tasación (frente al 80% de la vivienda habitual), a menudo con plazos algo más cortos y tipos ligeramente superiores. La lógica del banco: si vienen mal dadas, uno deja antes de pagar el piso de inversión que su propia casa.
Traducción práctica: para un piso de inversión de 150.000 € necesitas 45.000-60.000 € de entrada más los gastos e impuestos (otro 10-12%: calcúlalos por comunidad aquí). Con menos ahorro que eso, la operación no sale — no hay aval ICO ni ayudas públicas para inversión: son solo para vivienda habitual.
Regla 2: el alquiler futuro computa poco (o nada)
El error de cálculo más común: contar el alquiler previsto como si fuera un sueldo. La realidad bancaria: los ingresos por alquiler de la vivienda que aún no has comprado computan de forma parcial en el mejor de los casos — muchas entidades aplican un recorte importante (computar en torno a la mitad es habitual) y solo cuando el alquiler es verosímil para la zona; otras directamente no lo computan hasta que exista contrato y aparezca en tu declaración de la renta. Los alquileres que YA cobras de otros inmuebles, con contrato y reflejados en tu IRPF, sí computan.
Consecuencia: la operación tiene que sostenerse principalmente con tus ingresos de siempre, con el alquiler como refuerzo, no como pilar.
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Solicitar estudio gratuitoRegla 3: tu hipoteca actual va dentro del ratio
El banco suma TODO: la cuota de tu vivienda habitual + la nueva cuota + el resto de tus deudas, y lo compara con tus ingresos (el conjunto, por debajo del 30-35%, siendo algo más flexibles si computan parte del alquiler). Es exactamente lo que mide nuestro simulador de deudas — pruébalo con las dos cuotas antes de ilusionarte con ningún piso.
El ejemplo completo
Sueldo de 2.800 € netos, hipoteca de tu casa de 600 €/mes. Piso de inversión de 150.000 € que se alquilaría por unos 750 €/mes.
- Financiación: 60% → 90.000 € de hipoteca. Entrada de 60.000 € + ~15.000 € de gastos: necesitas 75.000 € ahorrados.
- Cuota nueva: 90.000 € a 25 años al 3,1% ≈ 430 €/mes.
- Ratio sin computar alquiler: (600 + 430) / 2.800 = 37% → por encima del límite: muchas entidades dirían no.
- Ratio computando la mitad del alquiler (375 €): (600 + 430) / 3.175 = 32% → dentro, con lo justo.
La misma operación que el vídeo de TikTok presenta como "el alquiler te la paga sola" es, para el banco, una operación al límite que depende de cómo compute el alquiler cada entidad. De nuevo: elegir a qué banco llevarla no es un detalle, es LA variable.
La rentabilidad real (números de 2026)
Alquiler de 750 € × 12 = 9.000 € brutos al año sobre 165.000 € invertidos entre precio y gastos: un 5,5% bruto. De ahí salen IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos vacíos e IRPF (con su reducción por alquiler de vivienda habitual del inquilino) — la rentabilidad neta suele quedarse en el 3-4%, más la evolución del precio del piso, que puede sumar o restar. Frente a eso: la cuota tiene intereses al 3%+, y el riesgo (impago, okupación, reformas sorpresa) es tuyo. Puede seguir compensando — especialmente comprando bien y a largo plazo — pero es un negocio de márgenes moderados y gestión, no un cajero automático.
Esto sí, esto no
Esto sí: calcular la operación con TUS ingresos y el alquiler como extra; presupuestar vacíos y mantenimiento; contratar seguro de impago; comparar entidades por cómo computan el alquiler; y mirar el neto después de impuestos, no el bruto del anuncio.
Esto no: contar el alquiler como sueldo; comprar con lo justo (sin colchón, el primer imprevisto te ahoga); declarar como "vivienda habitual" un piso que vas a alquilar para arañar condiciones (es falsedad con consecuencias: el banco puede dar por vencido el préstamo); ni comprar "porque los pisos siempre suben".
¿Tienes la operación en la cabeza y quieres saber si el banco te la aceptaría? Cuéntanosla: te decimos qué entidades computan mejor el alquiler, qué financiación real conseguirías y si la rentabilidad esperada justifica el riesgo. Y si el plan es más adelante, en la hipoteca para una segunda vivienda tienes las condiciones generales del producto.
