Hace un año, con el Euríbor por debajo del 2,5%, cambiar una hipoteca variable a fija era una decisión discutible: la variable salía más barata mes a mes y muchos preferían esperar. Hoy, con el Euríbor por encima del 3% y las hipotecas fijas todavía disponibles entre el 2% y el 3% en bastantes entidades, la cuenta ha cambiado. Y se nota: según el INE, las subrogaciones crecieron un 14,5% en mayo de 2026 y la inmensa mayoría de los cambios de hipoteca fueron para modificar el tipo de interés.
No te vamos a decir que todo el mundo deba cambiarse. Te vamos a dar la forma de saber, con tus números, si a ti te compensa. Y a explicarte las dos vías para hacerlo, porque no son lo mismo.
Novación y subrogación: la diferencia en una frase
Novación: cambias las condiciones de tu hipoteca con tu propio banco. Mismo préstamo, mismo banco, condiciones nuevas.
Subrogación: te llevas la hipoteca a otro banco, que la asume con condiciones nuevas. Mismo préstamo, banco distinto. (No confundir con la subrogación del deudor, que es cuando cambia la persona que debe, por ejemplo al comprar un piso con hipoteca del vendedor.)
La novación es más rápida y sencilla. La subrogación suele conseguir mejores condiciones, porque el banco nuevo compite por ti y el actual, para retenerte, solo reacciona si ve que te vas.
Qué cuesta cada una (lo que dice la ley)
Desde la Ley 5/2019, pasar de variable a fija está protegido por ley para que no te cueste un dineral:
- Si cambias de variable a fija (por novación o subrogación), la comisión máxima que pueden cobrarte es del 0,15% del capital pendiente durante los tres primeros años de la hipoteca, y nada a partir del cuarto año. Para una hipoteca de 150.000 € pendientes, 225 € como mucho, y cero si ya llevas más de tres años.
- En la subrogación, los gastos de notaría, registro y gestoría corren a cargo del banco que te recibe. Lo habitual es que tú pagues solo la tasación nueva si el banco la exige (unos 300-400 €).
- En la novación, depende de lo que pacte tu banco: algunos no cobran nada por el cambio y otros aplican una pequeña comisión de modificación. Pregúntalo por escrito antes.
- Si tu hipoteca ya es fija y quieres otra fija mejor, la cosa cambia: ahí sí puede aplicarse la comisión por amortización anticipada pactada (la ley la limita al 2% en los diez primeros años y al 1,5% después). Haz la cuenta con ese coste incluido.
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Cuando inicias una subrogación, tu banco actual recibe la oferta del nuevo y tiene 15 días naturales para igualarla o mejorarla. No puede impedir que te vayas, pero sí puede intentar retenerte. Esto, que suena a obstáculo, es en realidad tu mejor herramienta de negociación: muchas veces la oferta que tu banco lleva meses negándote aparece mágicamente cuando ve la oferta de la competencia encima de la mesa.
Nuestro consejo práctico: no vayas a tu banco a "preguntar si te mejoran". Ve con una oferta vinculante de otro banco. Cambia completamente la conversación.
La prueba de los tres números
Antes de llamar a nadie, mira estas tres cifras de tu hipoteca:
- Capital pendiente. Por debajo de unos 60.000-70.000 €, el ahorro en euros suele ser pequeño y puede no compensar el trámite.
- Años que te quedan. Con menos de 8-10 años, la mayor parte de los intereses ya la has pagado; el cambio ahorra poco.
- Diferencia entre tu tipo actual y el que te ofrecen. Si tu variable está en Euríbor +1% (hoy, en torno al 3,9%) y te ofrecen una fija al 2,8%, hay más de un punto de diferencia: eso es mucho. Si la diferencia es de dos o tres décimas, piénsalo dos veces.
Si cumples las tres —capital alto, muchos años por delante y más de 0,7-0,8 puntos de diferencia—, casi seguro que te compensa. Si solo cumples una, probablemente no.
Un ejemplo con números
Hipoteca con 150.000 € pendientes y 22 años por delante, variable a Euríbor +1%. Con el Euríbor de agosto (2,94%), el tipo queda en el 3,94%.
| Variable E+1% (3,94%) | Fija al 2,80% | Diferencia | |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual | 850 € | 762 € | −88 €/mes |
| Al año | 10.200 € | 9.144 € | −1.056 €/año |
| Intereses totales restantes | ~74.500 € | ~51.100 € | ~23.400 € menos |
Coste del cambio: como mucho 225 € de comisión (0,15%) si la hipoteca tiene menos de tres años, y la tasación si te la piden. Se recupera en los primeros meses.
Dos avisos honestos sobre esta tabla. Primero: la columna de la variable supone que el Euríbor se queda en el 2,94% los 22 años, y no lo hará; puede bajar (y entonces la fija ahorraría menos) o subir (y ahorraría más). La fija no es una apuesta a que el Euríbor suba: es comprar tranquilidad a un precio que hoy es razonable. Segundo: el ejemplo contrario. Con 60.000 € pendientes y 8 años, la misma diferencia de tipo ahorra unos 31 € al mes, unos 3.000 € en total. Ahí el cambio sigue siendo positivo, pero ya es discutible si merece el papeleo.
Cómo hacerlo bien, paso a paso
- Mira tu escritura: tipo actual, diferencial, fecha de firma (para saber si te aplica el 0,15% o el 0%) y comisiones pactadas.
- Pide ofertas fuera antes de hablar con tu banco. Dos o tres entidades, con tu capital y plazo reales. Pide la FEIN, no una "simulación".
- Con la mejor oferta en la mano, habla con tu banco y dale los 15 días. Compara lo que te ofrezca con la oferta externa con el mismo criterio: TAE y cuota, no solo el TIN.
- Decide con la cuenta entera: ahorro mensual, coste del cambio, años restantes. Si compensa, firma; si no, tampoco pasa nada por quedarte.
Si prefieres que hagamos nosotros la ronda por ti —trabajamos con más de 20 entidades y sabemos cuáles están activas en subrogaciones ahora mismo—, pide el estudio gratuito y te decimos en 24 horas si tu cambio compensa y por cuánto. Tienes más detalle de cada vía en nuestras guías de subrogación de hipoteca y novación de hipoteca, y si aún no te has decidido sobre el tipo, en hipoteca fija te contamos qué esperar de las ofertas actuales.
Cuándo NO te conviene cambiar
- Si te quedan pocos años y poco capital: el ahorro no paga el esfuerzo.
- Si tu hipoteca ya es fija a un tipo razonable: la comisión de amortización puede comerse el ahorro.
- Si vas a vender o amortizar una parte grande en los próximos dos o tres años: quizá no compense mover nada.
- Si la "mejora" que te ofrecen viene con vinculaciones caras (seguros, planes de pensiones) que no quieres: mira la TAE con y sin bonificación antes de firmar.
El Euríbor al 3% no obliga a nadie a cambiarse. Pero sí obliga a hacer la cuenta. Y esa cuenta, hecha con calma y con los tres números delante, es la que te dice si estás pagando de más cada mes.
