Mientras la política discute decretos, el Banco de España ha publicado sus nuevas proyecciones económicas con dos anuncios que nos tocan de lleno: someterá a análisis los decretos de vivienda del Gobierno (los RDL 28 y 29/2026, aún pendientes de convalidación) y, sobre todo, mantiene su previsión de que en 2028 faltarán más de un millón de viviendas en España — unas 300.000 más que el déficit actual.
En el despacho leemos estos informes porque detrás de cada cifra macro hay una consecuencia concreta para quien busca casa. Vamos con la traducción.
Los datos del informe, en claro
- Déficit de vivienda: podría superar el millón de unidades en 2028, confirmando la estimación que avanzó la vicegobernadora Soledad Núñez. Hoy el desfase ya ronda las 700.000.
- La oferta no reacciona: se terminan entre 90.000 y 100.000 viviendas libres al año, una cifra estancada, frente a una creación de hogares mucho mayor. El propio informe lo dice sin rodeos: "la capacidad de respuesta de la oferta ha sido menor de la esperada".
- Por qué no se construye más: escasez de mano de obra, costes de construcción al alza, lentitud urbanística, falta de suelo finalista e incluso dificultades para conectar nuevas promociones a la red eléctrica.
- Inflación al alza: prevé un 3,9% de media en 2026 y un 3,7% en 2027 (1,1 puntos más de lo que estimaba en junio para ese año). Dato muy relevante para los tipos de interés… y para quien firme una ayuda indexada al IPC.
- La inversión residencial crece menos de lo esperado en 2026 y no ganará dinamismo hasta 2027, condicionada a que se ejecuten de verdad los programas públicos de vivienda protegida.
- Y sobre los decretos (TU CASA, IVA al 4%, alquiler): el BdE dice que aún es pronto para evaluarlos, pero analizará su impacto en el mercado del alquiler, la financiación y el gasto público.
Qué significa si estás buscando casa
1. La escasez no se arregla a corto plazo. Un déficit que crece 300.000 viviendas en año y medio significa que la presión sobre los precios seguirá, especialmente en las zonas tensionadas. La estrategia de "espero a que baje" lleva años perdiendo contra la de "compro lo que puedo pagar bien financiado". No es opinión: es lo que dicen los números de oferta y demanda.
2. Las ayudas a la demanda no fabrican pisos. Préstamos TU CASA, avales, rebajas de ITP… todo eso ayuda a financiar, pero el informe del BdE recuerda el problema de fondo: no hay suficiente producto. Más demanda financiada compitiendo por la misma oferta escasa = precios arriba. Razón de más para entrar al mercado con la financiación bien atada y capacidad de decisión rápida.
3. La inflación prevista (3,9%) toca a los tipos… y a TU CASA. Mientras la inflación no afloje, el BCE tiene difícil bajar tipos — coherente con un Euríbor instalado por encima del 3% y con las fijas encareciéndose. Y un detalle fino que casi nadie conecta: el precio máximo de reventa de las viviendas compradas con TU CASA se actualiza por IPC — con inflación alta, ese tope sube más rápido; con inflación baja, tu vivienda se queda más "congelada".
4. La obra nueva seguirá siendo cara y escasa. Si el 96% de las compras financiadas ya son de segunda mano, el informe del BdE sugiere que esa foto no va a cambiar pronto. Si buscas obra nueva, los plazos y precios seguirán tensos; si vas a segunda mano, revisa las ayudas fiscales de tu comunidad — ahí es donde se mueve el tablero ahora.
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El Banco de España viene a decir lo que en el despacho vemos cada semana: el problema no es solo financiar la compra, es que hay poco que comprar. En ese mercado, quien llega con la financiación precalculada, el banco elegido y la documentación lista gana las operaciones. Quien improvisa, las pierde o las paga caras.
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